住宅ローンの借り換えはより低金利が原則！　でも15.2％は毎月返済額が増える？

住宅金融支援機構が2017年度中に借り換えをした945人に調査をした「民間住宅ローン借換の実態調査」が公表された。住宅ローンは超低金利が長く続いているが、こうしたなか、どういった借り換えが行われているのだろう？今回は、住宅ローンの借り換えについて考えてみたい【今週の住活トピック】

「2017年度 民間住宅ローン借換の実態調査」/住宅金融支援機構／東京都

住宅ローンの借り換えは、より低金利なローンに切り替えるのが原則

住宅ローンの借り換えとは、今借りている住宅ローンの残高分を、新しい住宅ローンで借りて完済することだ。新しい住宅ローンに切り替えることで、低金利などの条件がよいローンを借りることができるが、完済するローンと新たに借りるローンについて、それぞれ手数料などがかかるので、数十万円の諸費用がかかる。

借り換えの目的は、一般的には、より低金利ローンに切り替えて利息を減らすことにより、

・毎月返済額を少なくする（借り換え前のローンの返済期間のままで）

・毎月返済額は維持しつつ、返済期間を短くする

といった効果にある。

ちなみに、総返済額の利息削減効果は、期間短期化の方が大きいと言われている。

ところで、まとまった諸費用を払ってまで借り換えをするには、利息削減効果が大きいという前提が必要だ。ある程度のローン残高や返済期間が残っていて、借り換え前後で適用される金利差が大きいことが条件となる。

しかし、超低金利がこれだけ長く続いている今、どういった借り換えが行われているのだろう？

10年の固定期間選択型が借り換え後の受け皿に

住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動型」、返済当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」がある。固定期間選択型は、当初固定期間を2年、3年、5年、10年などから選ぶもの。全期間固定型は、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン【フラット35】が代表的なものだ。

今回の調査結果によると、借り換え前後では、利用する金利タイプのシェアが、次のように変化していた。

〇借り換え前→借り換え後

変動型 36.2％→42.0％

固定期間選択型 43.9％→46.3％

全期間固定型 19.9％→11.6％

低金利時代には、金利を固定する期間が長いほど金利は高く設定される。したがって、借り換えでより低金利なローンを狙うなら、全期間固定型から金利が変動するものに、固定期間選択型の長いものからより短いものへといった借り換えが行われるのがセオリーだ。

とはいえ、借り換え前後で選んだ金利タイプの変化を見ると、同じ金利タイプを選んだ人（変動型→変動型25.7％、固定期間選択型→固定期間選択型31.3％、全期間固定型→全期間固定型7.6％）がそれぞれで最も多いことが分かる。

金利タイプによって、将来金利が上昇したときに適用される金利が上昇し、返済額も増えるものがある。同じ金利タイプを選ぶ人が多いということは、返済中に金利が上がったり、返済額が増えたりすることへの基本的な姿勢が変わらないということだろう。

借り換えによる金利タイプの変化（全体に占める割合）（出典／住宅金融支援機構「2017年度民間住宅ローン借換の実態調査」）

さらに、「固定期間選択型」の内訳を見ていくと、「固定期間が10年」のローンを選んだ人の割合が高い。

○借り換え後に固定期間選択型を選んだ人の10年固定の割合

・変動型→固定期間選択型（8.4％）のうち3.4％が10年

・固定期間選択型→固定期間選択型（31.3％）のうち13.2％が10年

・全期間固定型→固定期間選択型（6.7％）のうち3.6％が10年

低金利を狙って全期間固定型から固定期間選択型を選ぶ場合でも、「金利をできるだけ長く固定したい」と考えて10年固定を選ぶ人が多い一方で、低金利ではなく「金利上昇に備えて」、変動型などから10年固定や全期間固定型などに借り換えて「金利をできるだけ長く固定したい」と考える人がいることが推測される。

毎月返済額が上昇した人が15.2％もいる！？ 金利上昇リスクも視野に

では、借り換えによってどんな効果を得たのだろうか？調査結果を見ていこう。

○借り換えによる変化

・金利が低下した人の割合は88.1％、金利が上昇した人の割合は6.3％

・返済期間が短期化した人の割合は72.1％、長期化した人の割合は6.3％

・毎月返済額が減少した人の割合は64.7％、増加した人の割合は15.2％

注目したいのは、毎月返済額が増加した人が15.2％と意外に多いことだ。おそらく、毎月返済額を増やして「返済期間を短くする」借り方を選んだり、金利が高く（返済額は増える）なっても「金利を長期間固定する」ローンを選んだ結果だろう。

日銀の政策の副作用が指摘され、低金利政策を緩和する動きも一部に見られるが、将来的な金利上昇リスクに備えて、低金利なうちに「全期間固定型」や「固定期間選択型」の中で10年など、金利を長期間固定するものに借り換えるという動きが生じるのもうなずけるものだ。

なお、多くの金融機関では、借り換えによるローンの返済期間は、前の住宅ローンで残っている返済期間と同じとするケースがほとんど。借り換えで返済期間を長くしようというのは、実際には難しいことを覚えておいてほしい。

さて、金利差が生じやすいという点で、今借り換えを検討してもよいのは、固定期間選択型の10年固定を借りている人や【フラット35】S(優良な住宅について当初5年または10年金利を引き下げるもの)を借りている人で、10年目を迎えて適用される金利が変わる人だ。住宅ローンの残高の1％の税金が10年間戻る「住宅ローン減税」も終わるタイミングなので、一度検討してみるとよいだろう。

とはいえ、住宅ローンの借り換えでは、新たに住宅ローンを借りる際に、返済能力を見られたり団体信用生命保険への加入の可否を判断されたりするので、借り換えができない場合もある。借り換えで適用される金利も、住宅購入などで新規に借りるローンと異なる場合も多い。希望通りの借り換えができるとは限らない点に留意してほしい。
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