アフターコロナの住宅市場は買い時？売り時？

新型コロナの影響で国内・海外経済は大きく停滞し、各種経済指標も大幅に悪化しています。不動産市場においては一時的に住宅取引数が50～80％減と大幅にストップするなど暗雲が立ち込めましたが、結論を言うと住宅市場は、すっかりコロナ前に戻っているどころか、たまっていた需要が噴き出し活況を呈しています。

リーマンショック時との違い

もちろんインバウンド需要を見込んだホテルや、人が多く集まる会議室、レストランが入る建物などは大打撃で回復の兆しも全く見えない状況です。一方で住宅市場は、新築マンションについては首都圏の取引数85％減、中古市場についてはおよそ半減といった状況に陥ったものの、価格は全く下落していないのです。その理由は明白で、2008年のリーマンショック時のような金融システムが破綻したわけではなく、積極的な財政出動や無制限金融緩和、金融機関による無利子融資などによって、手元資金が潤沢であるためです。また、当時と違ってマンションデベロッパーの大手寡占化が進んだことで、比較的に資金体力があるといったことも一因です。リーマンショック時には抱えきれない在庫の投げ売りが起き、数千万円の値引きは当たり前といった底なしの市場となり、ほどなく多くのデベロッパーが破綻していきました。

当時と決定的に異なるのは、今回のコロナによる自粛期間中は、売主・買主ともにひたすら様子見といった状況にあり、緊急事態宣言解除後はすっかり元に戻ったどころか、まだデータには表れていないものの、新築・中古ともその動きは非常に活発で成約も順調に進んでいるようです。東京都内を中心に新築住宅を供給する会社や埼玉県を中心に新築住宅を供給する企業は、単月で過去最高を更新しそうだといいます。中古住宅など不動産仲介の市場も、好調のところが多いようです。

（画像／PIXTA）

また、リモートワーク（在宅勤務）の進展による「都心・駅近ニーズの減退」「郊外や地方移住が増える」といった予想も、結論を言うと大外れで、そうしたニーズは限りなく限定的。むしろ「電車など公共交通機関利用による密を避けたい」「通勤時間というものがいかに無駄かを実感した」といった向きが多く、より都心に、より駅近にといったニーズが強くなったように思われます。

以上はあくまで筆者による各所へのヒアリングに基づくものですが、結果は数カ月後のデータとなって表れるはずです。

結局は日経平均株価がほぼコロナ前に戻ったことが大きいでしょう。日米欧が協調し無制限の金融緩和措置をとることで金融システムが維持され、各国や各企業の資金繰り懸念がおさまり、現在ではむしろ市場にマネーが大幅に余剰した状態で、株価はもちろんゴールド（金）や債券、仮想通貨などのあらゆる資産価格は高止まりしています。同様に不動産市場は一部を除いて変化がないどころか需要超過といった状態です。

出典：東日本不動産流通機構（都心3区は千代田区・中央区・港区）

また例えば中古マンション市場は、新規の売り出しが控えられたため在庫は減少しており、この事は取引価格維持の方向に働きます。

（出典：東日本不動産流通機構）

不動産市場の今後は？

「ホテル需要がなくなると、新築マンション価格にも影響が出るのではないか」といった声もありますが、それも限定的でしょう。というのも、これまでホテル用地取得で優位だったホテル需要がなくなっても、新築マンション需要が控えているからです。ここ数年新築マンション発売戸数が年々減少してきたのは、都心・駅近を主な条件とするホテル用地取得と競合してきたからという側面も大きかったのです。

もちろん今後、コロナの第2波や新種や変種が登場する、台風や線状降水帯といった水害や大地震などの天災地変、世界情勢における地政学的なリスクなどが重なるようなことがあればこの限りではないでしょう。変化の兆しは金利上昇に現れるはずですが、現在のところそうした予兆は見られません。

むろん住宅市場は、特に都心部・都市部において、2012年の民主党から自民党への政権交代以降一本調子で上昇し続けてきたところ、その勢いに陰りが見られはじめたタイミングでしたので、ここから再び大きく上昇するという状況でもありません。

ただし、これだけ世界の金融市場にマネーがあふれると、それはどこかに向かうでしょうか。30年前のバブルと状況は酷似していて、景気は目立って回復していないのに株や不動産などの価格が上昇する「資産バブル」とでもいった状況が再来してもおかしくありません。そうならない場合は、じわじわデフレが続く、ないしはインフレにも景気回復にもならず、不動産をはじめ各資産価格も頭打ち、といった状況が続くでしょう。

いずれにしても不動産市場は引き続き

（1）価値を維持する、あるいは価値が上がる不動産

（2）なだらかに下落し続ける不動産

（3）限りなく無価値になる、あるいはマイナス価値となる不動産

といった「三極化」の途上にあるといえるでしょう。

元画像url https://suumo.jp/journal/wp/wp-content/uploads/2020/08/174306_mainn.jpg 住まいに関するコラムをもっと読む SUUMOジャーナル

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