「変調」の1年？　2019年の不動産市場を読み解く4つのキーワード

2019年が始まってはや1か月が過ぎようとしています。1月の恒例企画として、2019年の不動産市場を予測してみたいと思います。高止まりしていた中古マンション価格の下落や消費増税など、今年は一言でいえば「変調」の1年といえそうです。

キーワード1「株価動向」：都心部の中古マンション価格と連動、今後は下落傾向に？

まずは誰もが気になる不動産価格。この価格の変動の波は、まず東京都心部から始まります。それがやがて23区に広がると同時に、神奈川・埼玉・千葉県へと波及していきつつ、札幌・名古屋・大阪・福岡圏などへ影響を与えるといった流れです。

そしてとりわけ都心部の中古マンション価格は、株価に敏感に反応します。昨年末から変調をきたしている株価は現在、2万円前後（1月7日時点）で推移していますが、この水準だと、都心3区（千代田・中央・港区）の中古マンション成約平米単価は、15～20パーセント程度割高であるといえます。

新宿・渋谷・品川・港区あたりも同様です。新築マンションは、デベロッパー（売主）が価格をコントロールしているためすぐには反応しません。したがって2019年の不動産市場動向を占うのは、株価動向を予測するのとほぼ同義です。

先進各国の不動産市場を見ると、明らかに減速感が漂っています。要因は各国様々ですが、共通するのは「株式市場の変動性」「金利上昇」「金融引き締め」「マネーロンダリングへの取り締まり強化」「政府の規制強化」「新興国からの資金流出」「米中貿易戦争などで出金制限から中国人投資の減少」など。マンション価格が東京より高かった、バンクーバー・ロンドン・香港・シンガポール・シドニー・米主要都市・北京・上海など軒並み頭打ちから下落傾向が鮮明となっています。

2012年の民主党から自民党への政権交代以降、右肩上がりで上昇を続けてきた都心部のマンション価格ですが、どうやらこのあたりが天井かもしれません。むしろ株式市場の局面が大きく変わらない限り、下落傾向が見えてくるのではないでしょうか。とはいえ、先進各国の主要都市に比して出遅れ感のあった東京都心部の不動産価格は、その下落幅も限定的であるとはいえるでしょう。

キーワード2「3極化」：不動産価値の3極化は続く

以前にお話しした通り、不動産市場の「3極化」はますます鮮明なものとなります。「価値が落ちない・落ちにくい不動産」「ダラダラと下落を続ける不動産」「無価値・マイナス価値の不動産」といった具合です。

今年7月には統計局の空家調査（住宅・土地統計調査）の結果が公表されますが、この時おそらく全国の空き家数は1000万戸を超え、空家率は17パーセント程度になっているはずです。「都心」「駅近・駅前・駅直結」「大規模・タワー」といったワードに象徴されるマンションは強い一方、「駅から遠い」など利便性が相対的に劣る不動産ほど極端に弱くなり、都市郊外でも一部では「いくらで売り出しても売れない」といったものも出てきそうです。

空き家問題といえば、これまでは一部地方の問題と受けとられてきた節もあります。しかし今後は、高度経済成長期に、団塊世代を中心として人口ボリュームゾーンが一挙に高まった、かつてのいわゆる「ベッドタウン」と呼ばれるところで、人口減少に見合う流入のないところは、かなり厳しそうです。

なぜこれほどまでに、駅からの距離など「利便性」が重要視されるのか。ひとつは30代以下の若い世代の自動車保有率が低下している点です。基本的に彼らは、徒歩圏内で生活ができる環境を求める傾向があるようです。

さらには、共働き世帯の割合が年々増加傾向にあり、彼らのライフスタイルにおいても利便性が重視されています。共働きで小さなお子さんがいる家庭、かつ通勤に使う駅と保育園が離れている場合などでも、クルマで保育園まで送り届けて、家にクルマを戻し、そこからまた徒歩で駅に向かうのは時間的に難しいものがあります。駅前にクルマを停めようにも、首都圏近郊では駅前に駐車場がないケースや、あっても高額であるケースも少なくありません。そうなると、クルマ自体を持たない前提でライフスタイルを設計するケースが多くなるようです。

単身の若い方であっても、駅からの距離が短い物件を求める傾向が強くなっています。「空間」や「快適性」よりも「時間」を重要視する傾向が若い世代を中心に強まっているのです。

キーワード3「金利動向」：低金利のうちに固定金利に借り換えを

住宅購入に大きく関わる金利。2019年はさしあたって金利が大きく上昇する環境にはなさそうです。

ただし、住宅ローンは最大35年という長期にわたって支払いを続けるもの。住宅金融支援機構の「2018年度 民間住宅ローンの貸出動向調査結果」によれば、2017年度の民間住宅ローン平均完済期間は15.2年とのことですが、そうだとしても15年先の金利動向を見通せる人などいないはずですが、現在より上がっていると考えるのが自然でしょう。

「住宅ローンを組んでマイホーム購入を」とお考えの方、すでに住宅ローンを組んでいる方には、低金利の今のうちに固定金利への借り換えをお勧めします。とはいえ相対的に金利が低い変動金利は、毎月の支払額が少ないことや、残金の減りが早いなどの魅力もあります。

この魅力を享受するには、住宅ローンの金利を、いざ金利が上昇を始めたらすぐに固定金利に切り替えることができればよいはず。しかし金利決定の仕組み上、固定金利が上昇を始めた時にはすでに変動金利は上昇しているものです。よほど株価や金利などの経済動向に敏感か、いざというときにはまとまったお金を繰り上げ返済して支払額を抑制できるなどの準備があるケース以外は難しいといえるでしょう。

キーワード4「消費増税」：住宅購入に大きなインパクトなし

2019年10月には8パーセントから10パーセントへの消費増税が予定されています。

政府は、その実行の判断は予算成立後の春先に判断するとしていますが、かつてのような駆け込み購入やその後の市場の落ち込みがないよう、住宅に関しては「住宅ローン減税期間を10年から13年へ延長」「すまい給付金や住宅エコポイントの給付」などが検討されています。想定通りに実行されるようであれば、増税前後で大きな変化は起きなさそうです。

消費増税の前に買うのがいいか、それとも後がいいかと悩むより、より価値の落ちない、落ちにくい不動産選びを心がけるほうが、よほど家計には優しそうです。

そもそもマイホーム選びを「価格動向」「金利」といった外部要因で判断するケースはそんなに多くはなく、「子供の学校」「親と同居」「賃貸契約の期限」といったそれぞれの家庭の内部要因が優先されるべきものです。ご自身やご家族が気に入って、支払いに無理がないのであれば、早く買うほど住宅ローンも早く終わります。慌てず、じっくり、自分に合う不動産選びを心がけてください。長嶋 修 さくら事務所創業者・会長

業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事務所】
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