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スルガ銀行の強みは実質的に貸出の「無」審査に支えられていたという事実~第三者委員会報告から~(銀行員のための教科書)

スルガ銀行の強みは実質的に貸出の「無」審査に支えられていたという事実

今回は二口直土さんのブログ『銀行員のための教科書』からご寄稿いただきました。

スルガ銀行の強みは実質的に貸出の「無」審査に支えられていたという事実~第三者委員会報告から~(銀行員のための教科書)

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スルガ銀行が調査を依頼していた第三者委員会が調査結果を報告しました。

この第三者委員会は2018年1月に株式会社スマートデイズがシェアハウスオーナーに対する賃料支払を中止したことに端を発するシェアハウス関連融資問題の発生を受け、ステークホルダーに対する説明責任を果たすことが不可欠として、スルガ銀行が、同行から完全に独立した中立・公正な専門家のみで構成される「第三者委員会」を設置して、事案の徹底調査と原因の究明をしてきたものです。

今回は、この報告書のうち、スルガ銀行の審査体制がどのようなものだったのか、シェアハウスの問題を「プロのはず」の銀行員が気付かなかったのか等について確認していきましょう。

この問題は、銀行のみならず一般企業でも非常に参考になると思います。恐らく「どこかで聞いたような事象」と感じるでしょう。

報告書の内容

今回のは、報告書から審査体制にかかる部分を抜粋して引用します。

【審査体制の問題】

・審査部内の融資管理部は、延滞事案における回収等を行っており、その職務を通じて、 収益不動産ローンの融資基準や審査体制について、次のような問題点を認識し、岡野副社長との間で開催していた「出口から見た気づき」の会議で指摘していた。しかし、当該会議で指摘された問題点は審査部内でも共有されておらず、また、岡野副社長以外の経営層にも届いておらず、収益不動産ローンの融資基準や審査体制の検証を促すきっかけとして十分に活用されなかった。 事後的に見れば、当該会議で指摘された問題点が審査部内や営業企画部内で真摯に検討され、また経営会議や取締役会でも取り上げられるなどしていれば、スルガ銀行の審査体制が早期の段階で改善されていた可能性がある。

・収益不動産ローンにおいて、レントロールの疑義、空室リスクの重大化、満室想定賃貸収入の 70%を返済原資とみなすことの危険性、担保評価額の実勢価格との乖離傾向、家賃保証への過度な依存による不適切な投資判断等の問題が見受けられるほか、収益不動産ローンの延滞案件のほぼ全てで自己資金確認資料が架空・偽造であったこと。

・2016 年 4 月 18 日の「出口から見た気づき」の会議資料では、シェアハウス案件の動 向を今後調査する予定である旨の記載がある。この記載は、当時、横浜東口支店で所属長が変わった直後にシェアハウスローンの融資実行額が急激に伸び始めており、それが融資管理部にとって異常値として不審に映ったことによるものであった。

・収益不動産ローンのリスクとして、①返済原資(年間所得と賃貸収入)の変動リスク、②収益還元法による担保評価額が実勢価格と乖離しがちであること、③適切な判断能力を欠いた顧客による収益不動産投資が見受けられること、④不良チャネルによる不適切勧誘や不正行為の可能性があること、⑤家賃保証・サブリースの過信などがあること。

・シェアハウスローンには次のような重大なリスクが存在したにもかかわらず、スルガ銀行ではその取扱いが開始された当初、既存のアパートローン事務取扱要領が適用され、その後、資産形成ローン事務取扱要領が適用されることとなり、独自の新商品としての審査が行われなかった。審査担当者のなかには、シェアハウスローンの取扱いが開始された当初の頃から、そのビジネスモデルの合理性を疑っていた者が複数いたようであり、そうであればなおさら、シェアハウスローンを独自の商品とみなして新商品の検証を実施すべきであったといえる。

 

<返済原資の変動リスク>

シェアハウスローンでは、「年間所得の40%+満室想定賃貸収入の70%」をもって返済原資とみなし、その水準までの年間返済額を許容する融資基準が適用されていた。しかし、30~35年等の長期間にわたって、現在の年間所得が維持されることは現実的でない。また、満室想定賃貸収入の70%についても、満室想定賃貸収入から30%を減じることで、空室リスク、家賃下落リスク、修繕費等の負担、固定資産税等の負担を見ていることになるが、満室想定賃貸収入のわずか30%でこれらのリスクや費用負担を全て考慮しきれているのか懸念が残る。 実際にも、直近の状況で、物件完成済みかつ入居状況の確認が完了した物件の約半数において、シェアハウスの入居率が50%以下にとどまっているなど、満室想定賃貸収入に対する70%の掛け目が空室リスクを考慮するものとしては不十分であったことが事後的に明らかとなっている。

 

<収益還元法による担保評価額と実勢処分価格との乖離>

シェアハウスローンでは収益還元法による担保評価額の100%までの融資が許容されていた。特にシェアハウスについては、建物が特殊な構造であるため、市場のニーズに合わずシェアハウスのビジネスモデルそのものが崩壊した際には、担保実行時の処分価値も大幅に下落することが見込まれ、収益還元法での担保評価額が担保実行時の処分価値の実勢から乖離することが懸念される。実際にも、シェアハウスローンの一部127 件を抽出して検証した結果によれば、収益還元法による評価額が積算法に比して平均1.7 倍高くなっており、シェアハウスロ ーンでは担保実行時に回収ロスが拡大する可能性が懸念される。

 
<サブリースによるリスクの増幅>

・サブリースが設定されるとしても、期間が5年や10年の有期であるなど、35年に及ぶ長期間の返済期間をもともとカバーしていない。30年などの長期間にわたるサブリースが設定されることもあるが、シェアハウスのビジネスモデルが崩壊すれば、サブリース会社の財務健全性も同時に毀損され、サブリースによる家賃保証が得られない。このような懸念があるにもかかわらず、サブリースによる家賃保証が喧伝され、投資者の投資判断を歪め、返済能力を超えた融資申込みを誘発するおそれがある。特定のサブリース会社への集中によって、ポートフォリオの分散が図られなくなるという問題もある。実際にも、シェアハウス業者が自転車操業を続けた後に破綻しており、サブリース会社の財務健全性を慎重に検証すべきであったことが事後的に明らかとなっている。

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