マイナス金利時代の住宅ローン[3] 金利が下がる条件と期間に注意

住宅ローンを選ぶときは金利だけでなく、手数料などの諸費用も含めて比べる必要があると前回紹介したが、それ以外にも注意すべきポイントがある。借りてから「そんなはずじゃなかった」と後悔しないために、確認しておこう。

金利引き下げに条件を設けない銀行もある

住宅ローンを借りるときは、各金融機関が発表する店頭金利から、一定の利率を引き下げた金利が適用されることが多い。金利引き下げ競争が激しくなっている結果、都市銀行などでは店頭金利や引き下げ幅にほとんど差がつかない状況になっている。だが、金利の引き下げを受けるためにいくつかの条件を設けているケースが多く、その条件は銀行によってけっこう異なる。

金利引き下げの条件としてよくあるのが、ネットバンキングの契約や給与振込口座への指定、クレジットカードやカードローンの申し込みなどだ。例えばみずほ銀行ではネットバンキングの契約に加えて、給与振込・クレジットカードの入会・カードローン・NISA口座の申し込みのうちいずれか1つ以上を条件としている。他の都市銀行も多少の違いはあるが、おおむね同様の条件だ。

一方、三菱UFJ信託銀行は金利引き下げの条件を設けず、同行で住宅ローンを借りられる人をすべて対象としている。また三井住友信託銀行も含め、信託銀行ではNISA口座の開設などで引き下げ幅を拡大する特典を設けているのが特徴だ。

住信SBIネット銀行などのいわゆるネット銀行も引き下げ条件を設けていないケースが多い。ソニー銀行はみずほ銀行と同様に、自己資金が一定以上あれば引き下げ幅が拡大される。

【図1】主要行の金利引き下げ条件（オイコス調べ）

当初引き下げ型と全期間引き下げ型の違いに注意

金利引き下げの仕組みの違いにも注意したい。固定期間選択型の金利引き下げには、当初の固定期間だけ引き下げ幅が大きく、固定期間終了後は引き下げ幅が小さくなる「当初引き下げ型」と、返済終了まで引き下げ幅が変わらない「全期間引き下げ型」の2タイプがある。金利にだけ目がいくと、当初の引き下げ幅が大きい「当初引き下げ型」のほうが魅力的に見えてしまう。だが、2年固定型や3年固定型など固定期間の短い金利タイプの場合は、全期間引き下げ型のほうがトータルではおトクな場合もある。

これに対し、10年固定型など固定期間が長めの金利タイプの場合は、当初引き下げ型がおトクというのがセオリーだ。だが、みずほ銀行は当初引き下げ型を扱っておらず、しかも全期間引き下げ型の当初金利が他の都市銀行と同じ0.80％となっている（2016年3月現在）。そのため、10年後も今と金利が変わらず、そのまま10年固定型で借り続けたとすると、11年目以降の他の都市銀行の金利が1.4％〜1.7％にアップするのに対し、みずほ銀行は0.80％のまま。さらに当初金利が0.5％台と低い信託銀行と比べても、総返済額ではみずほ銀行のほうが低くなる。ただし、11年目に金利を変動型などに変えれば結果は異なる。

【図2】10年固定型の11年目からの金利の比較（オイコス調べ）

また、変動型の金利引き下げはほとんどが全期間引き下げ型だが、三菱東京UFJ銀行では最大優遇幅の適用を受けるには「毎月型」を選択しなければならない。毎月型とは、借り入れ後の適用利率を毎月見直すタイプで、主要行で扱っているのは三菱東京UFJ銀行だけだ。適用利率を半年ごとに見直す通常のタイプに比べて、金利変動の影響を受けやすいといえる。

店舗がなくてもコンビニなどから無料で返済口座に入金

図2を見ても分かるように、信託銀行や一部のネット銀行などは都市銀行よりも適用金利が低いケースが多い。単純に金利だけで比べるなら信託銀行やネット銀行を選ぶ人が多くなるはずだが、都市銀行には圧倒的な店舗網を有する強みがある。

信託銀行は都市銀行に比べて店舗が少なく、ネット銀行はそもそも店舗がない場合もある。住宅ローンを借りるとその銀行の口座に返済額を入金しなければならないから、近くに店舗やATMがないと不便に感じることもあるだろう。

だが、その点は銀行側も十分考えており、コンビニATMなどから手数料無料で口座に入金できるケースが少なくない。また、給与の一部が勤務先から振り込まれるよう給与振込の第二口座に指定できたり、他の金融機関から毎月指定金額を手数料無料で自動入金できるケースなどがある。

【図3】返済口座への入金方法の例（オイコス調べ）

新規借り入れよりおトクな借り換え専用ローンもある

このところの金利競争で住宅ローン金利の引き下げ幅が拡大しつつあるが、それらはいずれも新規で借りる人を対象としたものだ。すでに住宅ローンを借りている人は、借りたときの引き下げ幅で借り続けることになる。

だが、銀行ごと借り換えれば現在の引き下げ幅が適用されるので、適用金利が下がって返済負担が軽くなるケースがある。各銀行もそうしたニーズを狙って、住宅ローンの借り換えに力を入れているのが現状だ。

なかにはりそな銀行や住信SBIネット銀行のように、借り換え専用のおトクな住宅ローンを扱っているケースもある。いずれもネットでの申し込みに限定しているが、新規で借り入れるケースよりも金利引き下げ幅が大きく、借り換えによるメリットもより大きくなる。

【図4】借り換え専用のおトクな住宅ローンの例（オイコス調べ）

住宅ローンを新規に借りるときや借り換えるときは、金利や諸費用に加えて引き下げの条件やサービス内容も比べれば、よりおトクなローンを見つけられるだろう。
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