平成26年度 下半期、住宅は買い時？ 供給は増える？

【今週の住活トピック】
「平成26年度下半期における住宅市場動向について」を公表／住宅金融支援機構
http://www.jhf.go.jp/files/300194105.pdf

住宅金融支援機構は、「平成26年度下半期における住宅市場動向について」（※）を公表した。これによると、一般消費者の7割超が「下半期は買い時だと思う」と回答しており、お金のプロであるファイナンシャルプランナーの見解でも、7割超が「買い時」「どちらかといえば買い時」と回答したという。はたして、今年度下半期は買い時なのだろうか？

※一般消費者（平成26年10月1日以降に住宅取得を検討している25～59歳の男女、回答数1287）、住宅事業者（フラット35の利用があった事業者、回答数756）、ファイナンシャルプランナー（セミナー等の同機構業務協力者、回答数54）に対して、平成26年７～８月にそれぞれ今後の住宅市場に関するアンケート調査を実施し、結果を取りまとめたもの。平成26年度下半期は「買い時」が優勢。その理由は？

まず一般消費者への調査結果を見ると、「これから半年以内（平成26年10月～平成27年3月）は住宅の買い時だと思いますか？」という質問に対して、「買い時だと思う」が72.3％で「買い時だと思わない」の27.7％を大きく上回った。その理由は、「住宅ローン金利が低いから」が64.3％と過半数を占めた。

では、お金のプロであるファイナンシャルプランナーは、どのように見ているのだろう？　同じ質問に対して、「買い時」が31.5％、「どちらかといえば買い時」が40.7％と、合わせて72.2％が買い時派となった。「どちらとも言えない」の中立派は24.1％で、買い時ではない派はわずか3.7％だった。

この結果は、前回の調査結果（平成26年度の1年間は買い時か？）と比べると、「買い時」が大きく増えて、「どちらとも言えない」が大幅に減った。中立派が減って、買い時派が優勢となったわけだが、ファイナンシャルプランナーは買い時の理由をどう見ているのだろう？

「住宅ローン金利の低水準」を挙げた人が92.3％と圧倒的に多い。次いで「次の消費税率引上げ（8％→10％）前であること」が41.0％、「金利先高観」25.6％、「住宅価額等の先高観」20.5％が続いた。

【図表1】「これから半年以内（平成26年10月～平成27年3月）は住宅の買い時だと思いますか？」調査対象ファイナンシャルプランナー／出典：「平成26年度下半期における住宅市場動向について」住宅金融支援機構

【図表2】「買い時」又は「どちらかと言えば買い時」とする要因（最大3つまで）調査対象ファイナンシャルプランナー／出典：「平成26年度下半期における住宅市場動向について」住宅金融支援機構

では、その金利について見ていこう。
住宅金融支援機構が民間金融機関と提携する住宅ローン「フラット35」は、全期間金利が変わらないタイプなので、変動型などのタイプに比べると金利が高めに設定されている。それでも平成26年10月の金利は最低金利が1.65％と、かなり低くなっている。しかも、史上最低金利を更新し続けているところだ。

このように当面は金利が低水準を維持していくと見られているため、今が買い時と見る最大の理由となっているのだろう。しかし、景気が本格的に回復したら金利は上昇するため、「金利の先高」を懸念するプロもいる。また、都市部での地価の上昇や建設コストの上昇による「住宅価格の先高」を懸念するプロもいて、その前に買ったほうがよいと見ているようだ。平成26年度下半期の住宅事業者の受注・販売見込みは？

「買い時」を判断する指標は、住宅ローンの金利や住宅価格だけではない。そこで、住宅事業者に調査した、今年度下半期の受注・販売等の見込みについて見ていこう。

「自社の平成26年度下半期の見込み」を聞いたところ、「上半期と比べて増加」が41.1％、「上半期と同程度」44.7％となり、「上半期と比べて減少」は14.2％にとどまった。

増加すると見る理由としては、「次の消費税率引上げ（8％→10％）前の駆け込み」が70.9％と最多で、次いで「住宅ローン金利の低水準」40.5％、「消費税率引上げ（5%→8％）後の反動減からの回復」28.5％の順となった。

一方、減少すると見る理由は、「消費税率引上げ（5％→8％）後の反動減の継続」が54.2％と最多で、「建築資材価額の上昇等の影響」33.6％、「次の消費税率引上げ（8％→10％）を見据えた生活不安」29.9％の順となった。

【図表3】「自社の平成26年度下半期の見込みは？」調査対象住宅事業者／出典：「平成26年度下半期における住宅市場動向について」住宅金融支援機構

どうやら、住宅の建築や販売が増えるかどうかは、消費税の増税による消費者の動向影響が大きいということのようだ。予定通り2015年10月に消費税率が10％に引き上げられるかどうかは、まだ決まっていないが、駆け込み需要が起きるのか、増税による生活不安が住宅取得意欲を減退させるのか、大きな要因となりそうだ。

超が付くほどの低金利であること、消費税増税が予定されている前であることなど、購入を後押しする大きな要因はある。一方で、人手不足や建築資材価格の上昇などで、住宅供給に歯止めがかかったり、消費者の負担が増えたりといったマイナス要因も抱えている。

けっきょくは、景気が本格的に回復して消費者の所得が上がり、住宅取得意欲が向上すれば住宅供給トレンドが変わり、希望の物件が見つけやすくなる循環になり、まさに「買い時」となるわけだ。アベノミクスの成長戦略に期待したいところだ。
元記事URL http://suumo.jp/journal/2014/10/15/71193/

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