高齢化・老朽化団地の管理組合理事長に突然就任！ 預かったのは2億円、管理会社＆個性的すぎる代表11名と挑む戦いの幕開け【ポンコツ理事長奮闘記1】

私、フリーライターの水野康子と申します。
離婚後、実家のある築40年超の団地に戻って17年。コロナ禍に伴って最大のピンチが訪れました。
それは120世帯の団地の管理組合・理事長の職。

経験なんてないのに、預かったお金は約2億円。理事会メンバーは住民の代表11名と管理会社のフロントマン。集合住宅で暮らしている人なら誰もがなりうる、この立場。来年はあなたに回ってくるかもしれません。これは、手探りながら個性的すぎる面々とともに1年間の任期を駆け抜けた私、ポンコツ理事長の奮闘記です。

バブル前は一世を風靡した団地も、老朽化と高齢化が深刻化

4棟の団地。すべて5階建てでエレベーターはない。棟ごとに3本の階段があり、１つの階段をはさむ10戸が管理組合の最小単位。この10戸から毎年1名を理事として出す。持ち回り制で任期は1年（イラスト／てぶくろ星人）

私が暮らす団地は1981年に竣工しました。父にとっては、勤めていた会社の社宅を出て、初めて手にした自己所有の新築物件です。父は三男。母は次女。どちらも長子でなく、受け継ぐ家を持たなかった親にとって、当時、“最先端”と言われた団地は手の届く幸せのカタチ。団地暮らしが気に入った父母はその後、戸建てに移るチャンスに恵まれてもあえて見送ったほどでした。

ところが、です。

日本社会は高齢化に歯止めがかからず、その一方で団地の老朽化が深刻化。離婚して実家と同じ団地に戻り、向かいの棟に入居すると、その年に管理組合の理事会に出席するように言われました。今思えば、あのころから理事のなり手が足りていなかったのでしょう。

そして17年の月日が流れました。その間に私は４回も理事となり理事会に出席していますが、だからといって決して熱心なメンバーというわけではありません。単身で、締め切りのある仕事を抱えながらの生活はとても不規則。理事の仕事は前年度の2月に行われる“役決め”の互選から始まるのですが、前の3回はすべて母が代理で参加してくれました。4度目にして初めて“役決め”の場に自ら顔を出したのは、父が他界し、母も高齢で、代理とはいえ、とても話し合いの場には出せない、と痛感していたからでした。

管理会社への一部委託で緩む住民の緊張感。それが波乱の始まりだった…

団地を「管理」の目線で見るに当たり、前もって大切なポイントについて触れておきましょう。

それは、管理方式の違いについて。

集合住宅の管理方法には大きく分けて２つ、「自主管理」と「管理委託」があります。「自主管理」とは団地の管理業務をすべて住民で担うやり方です。週に2度のゴミステーションの清掃、夏場の散水、月に1回の敷地内清掃、月に一度の理事会開催、議事録の作成、億単位の会計処理等々はすべてボランティア……私たちの団地では竣工以来、この「自主管理」方式を続けていました。

転機が訪れたのは築35年を過ぎたあたりから。

私たちの団地も高齢化と老朽化の波にはあらがえませんでした。そしてついに、2016年から管理業務の一部を外部の管理会社に委託することになったのです。今まで自分たちで担っていたものを人に任せる。口で言うのは簡単ですが、誰に任せるか、どれだけ任せるか、その判断の重さに当時の理事長が倒れてしまったほど。

当時、私たち住民は「自主管理」か「管理委託」か、という違いは知っていても、「管理委託」に「完全委託」と「一部委託」の区別があることすら知りませんでした。「完全委託」とは団地の管理業務のすべてを託すこと。「一部委託」とは団地の管理業務のうち、「会計と議事録作成のみ」とか「清掃と点検業務のみ」とか、一部だけを切り取って託すことです。

肉球の数が多いほど、費用負担・労力負担は高くなり、住民の参加意識も高まることを表した図（私たちの団地の場合）。自主管理を続けるには参加意識を高く保つ必要が。一部委託したことで参加意識が下がり、さまざまな問題が起きるようになった（イラスト／てぶくろ星人）

しかし当時の資料を見ると、表組で示された委託項目は「事務管理業務」「管理員業務」「清掃管理業務」「設備管理業務」に限定され、そのすべてに〇印がついてます。管理会社も受託件数を増やすのに必死だった時期でした。ぱっと見ただけでこの契約内容が「一部委託」だと分かる住民はけっして多くなかったでしょう。また注釈のところに、団地の理事に残る主な業務は、「理事会・総会の開催」「月次・半期・年次決算監査」「防火管理者の選任」「一部の緊急業務対応」「外部委託業者との折衝や評価」等と記されていますが、実際はそれで済むはずもありませんでした。

「完全委託」にすれば楽になれるのに「一部委託」に留まった理由は２つ。１つはお金の問題。もう１つは信頼の問題でした。管理委託がどのように機能するか、見極めがつかなかったのです。それに、一気に大きく変えてしまっては気持ち的についてこられない人もいます。当面は組合員から徴収する共益費を据え置き、これまでの余剰金を取り崩しながら様子を見ることになりました。いつでも自主管理に戻すことができるように、そしていつでも管理会社をリプレイスできるように……その緊張感は理事会が代替わりすると、あっという間に緩んでしまいました。

「ああ、管理委託でやっと楽になれる……」。

管理委託が始まってほっとした住民は実に多かった。「一部委託」でしかないのに、「完全委託」になったかのような錯覚に陥り、まるで魔法にかかったように、完全なる思考停止状態になってしまいました。管理委託になっても、自分たちがやらないといけないこと、判断しないといけないことが残されているにもかかわらず、です。

これが大きな落とし穴だったのです。

住民側の「管理会社にお願いすることになったのだから、住民の負担をもっと軽くしてほしい」という訴えに対し、管理会社は次第に「委託内と委託外の業務があり、委託外の業務は担当することができません。ご理解を賜りますようお願い申し上げます」というスタンスを強めてきました。「一部委託」とは一体どこからどこまでなのか、この混乱は管理委託開始後8年を経過した今も議題に上がっています。

理事会メンバーは日本社会の縮図?!その1。約半数が高齢者だった……

理事会メンバー12名中、5名が65歳以上。このうち3名は9年前の理事会でも一緒で、そのうち1名は元・理事長。しかし面と向かって年齢を尋ねるのに遠慮があり、実際の年齢を把握できたのは発足から半年の月日が経ってから（イラスト／てぶくろ星人）

1981年の竣工当時、似たような間取りに、似たような暮らしを送る、似たような家族が一斉に入居しました。経済は上向きで、夢と希望にあふれ、建物は新しく、設備面のトラブルも少なかった。

あれから42年。「自主管理」から「一部委託」に管理方式が変わっても、「階段ごとに1名ずつ」という理事会メンバーの選出方法は変わりませんでした。1棟につき3本の階段があるので、理事は3名。4つの棟から合計12名の理事が立ちますが、「詳しいから」「人望があるから」といった理由ではなく、単純に全戸持ち回りで、任期は1年のボランティアです。

さて私が理事長を務めた2023年度は、というと、12名のうち、65歳以上の高齢者が5名いました。竣工当時から暮らしている理事が4名で、10年ほど前に転入した理事が1名です。「竣工当時からの居住者かどうか」というのは私が考えていたよりも大事な観点で、理事会の運営に多少の不協和音をもたらしていました。

「１階のトイレが逆流してるのに、なんでそんなに他人事なんですか？ お宅の階段の問題ですよ？」
「知らん！！！」

……これは、ある月の理事会で実際に交わされたやりとりの一部です。

理事会メンバーは日本社会の縮図?!その2。7名の世代、職業、暮らしぶりはバラバラだった

多世代の7名は理事会でなければ顔を合わせることのない面々（シマシマの服を着ているのは水野）。勤務先によっては日中のプライベート携帯の使用を禁じていることもあり、単身世帯では業務連絡もままならない。団地の住民も知らぬ間に多様化していたのだった（イラスト／てぶくろ星人）

65歳以上のメンバーの家族構成はどこも似たり寄ったり。しかし、65歳未満のメンバーの暮らしぶりはさまざまでした。社会の多様化に伴って、理事会メンバーも多様化していたのです。

竣工当時からの住民か、転入してきた住民か。

17年前の理事会ではその違いが際立っていましたが、今の理事会には団地で育った世代も理事として出席するようになっています。

「団地の子ども会で一緒だった」と顔なじみの間柄だった人もいたようです。しかし、私自身は子ども会に属しておらず、2月の“役決め”の段階では初対面の人が半数以上。

長く団地に住んでいても、顔を合わせたことはなく、お互いの職業も年齢も家族構成も分からない……

穏やかそうな皆さんだし、ベテランも多いから、気楽に行こうっと。だけど、来てない人が2名いるな……ちょっと心配。

私の意識はこの程度。自分が何の役に当たるかも知らずに、呑気な水野がそこにいました。

2月の“役決め”で衝撃の展開。いかつい大工が放った「俺やらんでええやろ」に長老たちがピリつく！ そして最高齢の理事から「あんたやったらええやん」と無茶ぶりが！ 未経験、フリーランス、単身世帯の女性がなぜ理事長を務める羽目に陥ったのか……その経緯を次回語ります。