賃貸住宅でトラブルを避けたい人必見！東京都の資料が「使える」理由

東京都では、都の条例や法律の改正を受けて、賃貸住宅のトラブル防止ガイドラインを改訂した。あわせて、ガイドラインの概要を記載したリーフレットの改訂版も作成したのだが、このリーフレットがけっこう優れものなのだ。賃貸住宅でトラブルに遭わないようにするためにどうしたらよいか、具体的な情報が掲載されている。どんな内容なのか見ていこう。【今週の住活トピック】

『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』第3版を作成／東京都

東京都の賃貸住宅紛争防止条例やトラブル防止ガイドラインとは？

東京都は「賃貸住宅紛争防止条例」を制定している。条例とは、国の法令の下で地方公共団体が独自に制定する法のこと。「賃貸住宅紛争防止条例」の施行にあわせて『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』を作成し、都民や不動産関係者への普及啓発にも努めている。

2017年10月にこの条例を改正したことや、国が宅地建物取引業法や民法※を改正したことを受けて、ガイドラインの第3版を作成した。これに応じて、東京都がリーフレットの『賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』の改訂版も作成した。

※民法の改正は、2020年4月に施行予定

では、賃貸住宅紛争防止条例とはどういうものだろうか？

賃貸住宅で多いトラブルは、貸主と借主の間でどちらが費用を負担するのか、というトラブルだ。特に、借主が退去するときの「原状回復」費用を、借主負担として敷金が返ってこないとか、追加の費用を請求されたといったトラブルが多い。

そこで、裁判の判例などを基に、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成したり、東京都がガイドラインを作成したりして、どちらが負担すべきか明示した。年月の経過とともに自然に発生する「経年劣化」と日常生活で生じる「通常損耗（そんもう＝使って減ること）」については「貸主の負担」というのが、これらのガイドラインの線引きだ。

東京都のガイドラインでは、さらに「入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが原則」と明示している。つまり、居住中に故意や過失、あるいは通常とは異なる使用をして、損耗したり補修が必要な状態にしたりした場合だけ、「借主の負担」ということだ。ただし、契約時に「特約」を付けて、一部を借主負担とすることも可能だ。

東京都の条例では、これらの原状回復や入居中の修繕について、仲介や代理を行う不動産会社が賃貸借契約前に重要事項として説明することなどを義務付けている。

また、入居中に共用部分や専用部分の設備などで不具合が生じて修繕が必要となった場合、すぐに連絡できるようにしておくことが大切だ。そこで、仲介や代理を行う不動産会社だけでなく、重要事項を説明する義務のない不動産会社自身が貸主で自ら管理する場合でも、修繕に関わるそれぞれの連絡先をあらかじめ説明することを求めている。

東京都のリーフレットの優れどころ（1）どちらの費用負担か図解で説明

東京都が普及啓発のために作成したリーフレットでは、最初に都の条例について説明しているが、その大半は、

退去時の原状回復と入居中の修繕に関するガイドラインの説明となっている。費用負担の考え方だけでなく、過去の相談事例や具体的にどの部位をどちらが負担するのかなど、図解入りで分かりやすく説明している。

例えば、原状回復における壁（クロス）の補修については、日差しによる変色や電気ヤケといわれる冷蔵庫の後部にできる黒ズミ、画びょうの穴など通常の使用によるものは「貸主負担」だが、タバコのヤニによる変色や臭いの付着、落書きや大きなネジ穴などは「借主負担」とすることなど、具体的に図や表で整理をしているので、とても分かりやすくなっている。

また、ネジ穴などによる一定箇所のクロスの張り替えを借主が負担する場合でも、色合わせのために他の古いクロスの張り替え費用すべてを負担する必要はないといったことも整理されている。●「賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の目次より「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に関して抜粋

○賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

１ 退去時の復旧

（1）建物価値の減少の考え方

（2）「原状回復」とは

（3）善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）とは

（4）経過年数の考え方

（5）借主の負担割合

（6）特約

２ 入居中の修繕

（1）貸主の義務と借主の費用負担

（2）小規模な修繕の特約

（3）修繕等の連絡

東京都のリーフレットの優れどころ（2）入居前から退去時までの注意点も紹介

このリーフレットの優れどころは、さらに「賃貸住宅の契約と住まい方の注意事項」にまで及んでいることだ。

例えば、契約前にしっかり説明を聞いて、納得してから契約すること。原状回復の費用負担でトラブルにならないように、入居時にキズや汚れがないか、設備機器などに不具合はないかをきちんとチェックしておくこと（その際に「物件状況確認書」などを作成しておくとよい）。入居中に修繕が必要となった場合にすぐに連絡すること。などが分かりやすくまとめられている。●「賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の目次より「賃貸住宅の契約と住まい方の注意事項」に関して抜粋

１ 契約から入居前

（1）事前説明はわかるまで確認を

（2）特約には注意を

（3）入居時の物件確認はしっかりと

２ 入居中

（1）修繕等の連絡はこまめに

（2）入居中のマナーを守り快適に

３ 退去時

（1）退去予告は何日前？契約書で確認を

（2）明渡しはきれいに！大家さんに迷惑をかけないで

（3）退去時の物件確認もしっかりと

（4）納得できない点は話し合いを

ほかに、トラブルになってしまった場合の相談窓口なども紹介しており、賃貸住宅を借りる人には、ぜひ目を通しておいてほしい、役立つ資料となっている。

賃貸借契約は、貸主と借主の合意によって契約が成立するものだ。そのため、これまで説明してきた一般的なルールを前提としながらも、個別のルールを「特約」として付けることが可能だ。

例えば、防犯上の理由から入居ごとに鍵を交換するので「鍵交換費用は借主負担とする」といった特約を付けることもある。特約の必要性があって暴利的でないなどの場合、双方で合意すれば特約は有効とされる。

ガイドラインはあくまで一般的な事例なので、契約書の内容をよく理解して納得した上で、それぞれ契約を結ぶようにしてほしい。●参考：東京都の「賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」

改訂版リーフレットをダウンロードできる東京都都市整備局のサイト
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