中古マンション、首都圏で過去最高の成約。2017年の価格はどうなる？

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2016年の「首都圏不動産流通市場の動向」を公表した。これによると、中古マンション、中古一戸建てともに、2年連続で成約件数が増加し、過去最高になったという。

では、2017年の中古住宅の市況はどうなっていくのだろう。【今週の住活トピック】

「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」を公表／（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）

成約件数が過去最高の中古マンション、2016年は新築マンションを上回る売れ行き

東日本レインズの2016年のデータによると、首都圏で売買が成立した成約件数は、中古マンションが3万7189件、中古一戸建てが1万3195件となり、過去最高を記録した。

実は、マンションと一戸建てでは、状況が少し異なる。注目したいのは、マンションの市況だ。

首都圏の新築マンションの供給戸数については、不動産経済研究所が公表しているが、2016年は3万5772戸だったので、首都圏の中古マンションの成約件数（3万7198件）が、新築マンションの供給戸数を上回ったことになる。しかも、新築マンションの場合は2016年にまだ売れていない残戸数が5899戸あるというので、契約戸数は2万9873戸になり、中古マンションの売れ行きの良さが際立つ。

したがって2016年については、「新築マンションより中古マンションのほうが売れた」と明確に言えるだろう。

【図1】中古マンションの成約件数の推移（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」）

マンションの価格の違いが、市場の拡大縮小に影響！？

その理由はさまざまある。中古マンションへの抵抗感が薄れ、リノベーションで自分らしい住まいを手に入れようという意識が高まっていることもあるが、最大の理由は価格だろう。

不動産経済研究所の公表データによると、2016年の首都圏の新築マンションの平均価格は5490万円、1m2当たりの単価（m2単価）は79.3万円だった。東京都区部で見ると、平均価格は6629万円、m2単価は100.5万円と100万円を超える。一般消費者には、手が届きにくい価格になっている。

一方、東日本レインズの公表データによると、2016年の首都圏の中古マンションの平均価格は3049万円、m2単価は47.9万円だった。東京都区部で見ると、平均価格は4039万円、m2単価は71.0万円だ。

新築マンションの価格は、建築資材の高騰や人件費の高騰、特に近年は海外富裕層の都心マンション需要もあって、価格が上昇している。2016年は落ち着きを取り戻し、東京都区部の価格がほぼ横ばいとなったが、他のエリアは上昇が続く結果となった。

中古マンションの価格も新築の価格上昇に伴い、上昇し続けている。特に、アベノミクスの効果が出始めた2013年以降は、それが顕著になっている。それでも、新築マンションの価格に比べると手が届きやすいことに加え、築年数などによって価格にかなり幅があるので、資金力に応じたマンションが探しやすいと考えられる。

【図2】中古マンションのm2単価と平均価格の推移（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」）

その結果、新築マンションの市場が縮小する半面、中古マンションの市場は拡大する状況になったといえるだろう。2012年と比較した場合、2016年の新築マンションの供給戸数は21.6％減少（不動産経済研究所の公表データによる）しているのに対し、中古マンションの成約件数は18.4％増加（東日本レインズの公表データによる）しており、対照的な様相を呈している。

2017年の中古住宅市場はどうなる？

新築一戸建てについては、分譲会社がまとまった戸数を供給する場合もあれば、地元の工務店が数棟建てて仲介会社に販売を任せる場合もあり、市場の状況を把握しづらい点があるが、供給戸数や価格に大きな変化はなく、おおむね横ばいで推移していると見られている。

2016年の東日本レインズの首都圏の中古一戸建てのデータを見ると、こちらも成約件数、平均価格はおおむね横ばいと見ていいだろう。

2017年の購入環境については、消費税増税の再延期もあって大きな環境の変化がないことから、2017年は新築も中古も一戸建てについては、横ばい傾向が続くと考えられる。

【図3】中古一戸建ての成約件数と平均価格の推移（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」）

また、首都圏の新築マンションは、2017年は2016年並みの供給戸数で価格はほぼ横ばいと見られている。新築マンションの市場が落ち着くことで、中古マンションの市場も2016年並みの市場になると思われる。

もちろん、地域によってミクロな動きが違うので、その点を考慮する必要はあるが、首都圏はおおむね2016年と同じような住宅市場になると考えてよいだろう。
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