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一戸建ての新しい「売却査定」、建物の価値は高くなる?

一戸建ての新しい「売却査定」、建物の価値は高くなる?

SUUMO編集長・池本洋一さんから直接筆者にミッションがおりた。「一戸建ての建物の価値が築後20年~25年でゼロとされる取引慣行を改善するために、『価格査定マニュアル』が改訂された。その実力を調べて報告するように」とのこと。早速調べることになった。

「価格査定マニュアル」とは? なぜ改訂が必要だった?

まず、「価格査定マニュアル」について説明しよう。

不動産会社が土地や住宅の売買を依頼されたときに、いくらで売れそうかという見込み価格を算出して、依頼者に提示する必要がある。これが「価格査定」だ。売主にとっては重要な指標となるため、提示する価格は合理的な根拠があるものでなければならない。その査定の根拠となる標準モデルが「価格査定マニュアル」だ。

「価格査定マニュアル」は、(公財)不動産流通推進センターが開発しており、土地、中古一戸建て、中古マンションの3種類がある。

土地の価格は、広さだけでなく、交通や商業施設への利便性、住環境の良し悪し、接している道路の幅や間口、土地の形状や方位などさまざまな条件によって価格も異なる。似たような条件の土地が過去にどの程度で売買されているかを参考にして、価格を査定するのが「事例比較方式」といわれる方法だ。

中古マンションも、土地と同様に、同じような条件の中古マンションの取引事例を参考に算出される。

一方、中古一戸建てについては、土地と建物をそれぞれに分けて評価する。土地については「事例比較方式」で算出されるが、建物は「原価方式」といわれる方法が使われる。これは、同じ建物を建てた場合の費用(再調達原価)から築年数に応じて減価するもので、リフォームなどで建物の使用価値が異なっていても、それが査定価格に反映されにくいという側面があった。

そこで、「中古戸建て住宅にかかわる建物評価手法の改善のあり方検討委員会」が国土交通省に設置され、委員会のまとめた指針に沿って、不動産流通推進センターが価格マニュアルを改訂することになった。まず、2015年7月に中古一戸建て用のマニュアル(正式名称は「既存住宅価格査定マニュアル」)が改訂され、2016年8月には土地と中古マンション用も改訂された。

新査定活用事例1)マイハウス

売却物件にインスペクションを実施、価格査定でしっかり成約

新しい価格査定マニュアル(以下、新マニュアル)では、一戸建ての建物を基礎・躯体(くたい)部分と内外装・設備部分とに分け、部位に応じて使用価値を把握したうえで減価する方法になっている。建物検査(インスペクション)や瑕疵(かし)保険に加入するための検査を受けて不具合がなければ基礎・躯体部分で、リフォームが行われていれば内外装・設備部分で、評価が高くなる仕組みとなっている。

新しい査定方法では、実際に前より査定価格は高くなるのだろうか? もちろん、査定価格だけが高くなっても、実際に査定に近い額で成約しなければ売主にメリットはない。実際の成約価格も気になるところだ。

そこで、新価格査定マニュアルを活用している2社に詳しい話を聞いてみた。

まず、長崎県の「マイハウス」取締役・河浪日章さんに伺った。

マイハウスでは、一戸建てだけを扱っており、売却を任せられた一戸建てには必ずインスペクション(売主負担)を行うという特徴があり、社内にリフォーム部門もある。以前は独自の査定マニュアルを用いていたが、2015年10月以降は新マニュアルを使って査定をしているという。

【画像1】長崎・マイハウスの河浪さん。自宅を新マニュアルで査定してみたら、新築時に旧公庫融資の「高耐久性木造住宅」で建築したので、50年程度の耐久性があると評価され、予想したより高い額になったとか(写真撮影/SUUMOジャーナル編集部)

【画像1】長崎・マイハウスの河浪さん。自宅を新マニュアルで査定してみたら、新築時に旧公庫融資の「高耐久性木造住宅」で建築したので、50年程度の耐久性があると評価され、予想したより高い額になったとか(写真撮影/SUUMOジャーナル編集部)

「築14年で、以前の査定方式なら1800万円程度の額だと思われる一戸建てを、新マニュアルで査定したところ、2180万円という評価になり、その価格で売り出しました」と河浪さん。

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