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55階建てタワーマンションの大規模修繕工事が開始、その難しさとは

55階建てタワーマンションの大規模修繕工事が開始、その難しさとは

55階建て、高さ185m(屋上ヘリポートまで)、総戸数650戸の超大規模で超高層なマンションの大規模修繕工事が進んでいる。1998年、埼玉県川口市に竣工した「エルザタワー55」だ。いわゆる一般のマンションの大規模修繕工事とは、どんな違いがあるのだろうか?
工期2年、工事費用12億円のまさに大規模な修繕工事

「エルザタワー55」は建設当時、日本一の高さのマンションとして大きな話題となった。当然ながら、筆者も新築時のマンションを見学した。黄色をアクセントに、低層中層高層でデザインが変化する洗練された外観フォルムは、タワーマンションとしての存在感を示すかのようだった。

竣工して17年目に入る2015年3月に、大規模修繕工事が始まった。工期2年、費用約12億。マンションの大規模工事としては、これまでにない規模になる。当然ながら、一般のマンションの大規模修繕工事とは、いろいろな違いがあるのだろう。それを知りたいと思い、取材を申し込んだ。

取材に応じてくれたのは、管理組合で生活環境・広報委員を務められている上杉恒彦さん、同マンションの管理を担当する大京アステージの川名裕之さんのお二人。第一回目の大規模修繕工事着工に至るまでの経緯を伺った。変化する外観が難易度を上げ、大規模修繕工事は紆余曲折

実は、美しい外観フォルムこそに大規模修繕工事の難しさがあった。

タワーマンションの大規模修繕工事の基本的なやり方は、筆者の記事「タワーマンションの大規模修繕、一般的なマンションとどう違う?」でまとめているが、一般的なマンションで使われる枠組足場ではなく、屋上から吊り下げ昇降させる「ゴンドラ」か「移動昇降式足場(リフトクライマー)」を使うことが多い。ゴンドラはロープで足場を移動させるのに対し、移動昇降式足場は建物にレールを取り付けて足場を移動させるもの。

「エルザタワー55」の場合は、「1階~6階」と「7階~50階」、「51階~55階」で外観フォルムが大きく変化する。上から下までゴンドラやリフトクライマーを昇降させれば済むというわけにはいかない。マンションを建設した「元施工会社」に、大規模修繕工事にはどういった方法があるかを提案してもらうところから始まった。

2007年には、管理組合に修繕委員会を設置。出てきた課題は、「元施工会社しか大規模修繕工事ができないのではないか?」ということ。ほかに施工会社として手を挙げるところがあるかどうかを知るために、大規模修繕工事の提案を募った。4社が手を挙げたものの、提案された工事の方法や費用の見積もり額の妥当性など、相当の知識がないと判断できず、また、650戸の合意形成のためには客観的なプロの目でこれを判断していただく必要があるとの考えに至った。

そこで、管理組合に修繕工事の設計や施工監理などのコンサルティングをしてくれる「コンサルタント会社」を選定したうえで、具体的な工事方法や予算を詰めていくことにした。コンサルタント会社の公募をしたのが、2012年11月。大規模修繕工事の検討と並行して敷地改良工事等を企画・実施していたこともあり、ここに至るまでに5年近くかかっている。途中で東日本大震災があった影響も大きいが、過去に例のない高さのマンションの修繕工事の難しさがここにあると思う。

「1階~6階」、「7階~50階」、「51階~55階」で外観フォルムが変わる(東面)。「7階~50階」は矢印のところでデザインが変化。「51階~55階」は右の写真(北面)のように上層に行くほど細くなるデザインとなっている。(写真撮影:住宅ジャーナリスト/山本久美子)

「1階~6階」、「7階~50階」、「51階~55階」で外観フォルムが変わる(東面)。「7階~50階」は矢印のところでデザインが変化。「51階~55階」は右の写真(北面)のように上層に行くほど細くなるデザインとなっている。(写真撮影:住宅ジャーナリスト/山本久美子)コンサルタント会社公募から施工会社決定まで約2年

応募があったコンサルタント会社の書類審査、面談による二次審査、最終審査を経て「東京建物リサーチ・センター」と業務委託契約を締結したのが2013年8月。コンサルタントフィーは、建物劣化診断費用を含み約1800万円だ。

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