敷金・礼金・仲介手数料全てゼロ　不動産経営の新しいビジネスモデルとは？

2015/04/07 20:00 新刊JP

　最近では敷金・礼金がかからない「ゼロゼロ物件」が増えてきたものの、不動産管理会社への仲介手数料だったり、今住んでいる家の退去費用であったりと、引越しにはまだまだお金がかかりますよね。
　そんななか、敷金・礼金・仲介手数料がゼロ、火災保険も無料、退去時の原状回復費用もゼロと、あらゆる費用がゼロという新しいタイプの賃貸経営が広がっています。
　この「0円賃貸」を提唱しているのは『まったく新しい「0円賃貸」で高収益マンション投資術』（幻冬舎／刊）の著者で、不動産賃貸管理会社向けシステムを販売しているリネシスを経営する森裕嗣さん。
初期費用がかからないわけですから物件の借り手からしたらありがたいこのビジネスモデルですが、一体どのように運営しているのでしょうか？今回は森さんご本人にお話を伺いました。全国の不動産オーナー、物件探し中の人、必見のインタビューです。

■任せきりは危険！不動産管理会社はきちんと見極めろ
――『まったく新しい「0円賃貸」で高収益マンション投資術』についてお話を伺えればと思います。「0円賃貸」は敷金・礼金・仲介手数料が0、火災保険なども0、退去時の原状回復費用も0ということで「借り手」には夢のようなお話です。このシステムがどう運用されているか教えていただけますか。

森：簡単に言ってしまうと、不動産のオーナーさんや入居者の方々に「0円賃貸」のクラブ（＊１）に入っていただいて、毎月一定の額を会費として納めていただくと、そのお金を原資にして運用していきます。会費の額は地域によって違うのですが、平均すると入居者さんが月額2500円、オーナーさんからは1500円いただいています。
この原資から火災保険料や家賃保証の会社に払うお金、退去時の原状回復費、リフォーム代などを出していますし、私たちの利益もそこに含まれます。
ただ、普通に考えると、これでは原資として少なすぎますよね。そこが実は大事なところで、本には書かず「0円賃貸」のクラブに入っていただけた方だけにお教えしています。

――確かに、リフォーム代なども考えると、月々数千円という会費では原資として少なすぎるように思います。

森：リフォーム代だけでなく、常に入居率を高く保ち、家賃が下がらない状態を維持するためには、設備なども常に新しいものに変えていく必要があります。そういった原資もこの会費から出ていますね。

――物件の借り手からしたらすばらしいお話なのですが、この「0円賃貸」のお話をすると、不動産のオーナーの方々からはどんな反応が返ってきますか？

森：やはり最初は怪しまれますから、そこは納得していただけるまで、運用のシステムも含めて説明しています。
物件の利回りっていうのは満室を想定して入ってくる家賃を計算して、それを物件の購入価格で割って算出するのですが、常に満室ということなどそうないですから、大体はその計算通りにはいきません。
物件は古くなっていくごとに家賃は安くなっていきますし、入居率も下がっていきます。それに対して維持費などのコストは増えていくので、基本的にはどんどん手取り収入は減っていくわけです。これをいかに回避して、「常に満室」という状態に近づけていけるか、さらに支出を低く、一定に保つことができるか、その結果、中長期的に安定して高い手取り収入を得られるようにするかが大事だということはお話しさせていただいています。
オーナーが払うコストの例としては、たとえば10年くらい住んでいると部屋の中はかなり傷んだり汚れたりします。そういう人が退去すると、原状回復に80万から100万円くらいかかったりすることも多いのです。

――そんなにかかるんですか？

森：ええ、10年間の汚れってすごいですよ。そんなものですから、10年住んだ人が退去することでその年の手取り収入がガクンと下がるんです。ただ、「0円賃貸」に入っていると、その費用は月々払っていた会費でまかなわれますからこの80万円はかかりません。オーナーさんからしたら中長期的な投資計画が立てやすくなるんです。

――本書で指摘されている「不動産オーナーと管理会社の関係は“投資家”と“資産運用会社”」という視点は斬新でした。投資家であれば自分の資産を管理会社に任せきりにはしないものですが、不動産オーナーの中には自分の不動産を管理会社に任せきりにしてしまう方が多いようです。この状態でいることに、どのようなリスクやデメリットがありますか？

森：資産運用会社、つまり不動産管理会社の選定がきちんとしているのであれば、任せきりでもいいと思います。
ただ、株をやる人は資産運用会社の運用実績を調べますが、不動産のオーナーというのは、自分の不動産を預ける不動産管理会社をきちんと調べず、単にその物件のあるエリアの管理会社に何も考えずに任せてしまったり、「物件を建てる時にお世話になったから」というような過去のしがらみで決めてしまう人が非常に多いんです。こういう選び方だと、自分の不動産の入居率が悪くてもその原因を分析しません。だから入居率は悪いままなんです。これは大きなデメリットですよね。
不動産のオーナーというのは、投資家であり経営者ですから、不動産管理会社がどのように自分の資産である物件を管理しているのか、入居率は高いのかというのを見極めて、いい加減な会社ならどんどん乗り換えるべきです。この本にはきちんとした不動産管理会社を見分けるチェックポイントも書いていますので、参考にしてほしいですね。

――「入居率をいかに高く保てるか」というのが不動産経営のキーワードです。ただ、古かったり、駅から遠かったりという悪条件の物件の場合、入居者を集めるのはなかなか難しいのではないですか？

森：空室であるからには、そこには必ず原因があります。その原因を見極めて、弱点を補う魅力をつけてあげればいい。
たとえば「駅から遠いから入居者が集まらない」ということであれば、多少家賃を下げたり、リフォームしてデザイナーズ物件にすれば部屋が埋まるかもしれません。満室にならない物件はないと心得て、空室の真因を見つけることが大事です。
入居者の方が物件を選ぶ時の検討事項は、基本的には「エリア」「間取り」「家賃」の3つですが、全て望みどおりの物件を見つけることは難しいので、ほとんどの人は「間取りと家賃は希望通り。多少駅から遠いけど仕方ないか」というように、どこかで妥協します。「敷金・礼金0」というのももちろんこういった妥協を引き出す要素になりますから、その意味でも「0円賃貸」はメリットがとても大きいです。

――また、不動産オーナーの方の中には本業を持っていて、その合間に不動産経営をしているという人もいるはずです。こういった方はあまり不動産の方に手間をかけられないケースが多いと思いますが、こういった方が自分の不動産の価値を保ち、空室をつくらないように運営していくにはどんな方法があるのでしょうか。

森：繰り返しになってしまいますが、不動産管理会社をきちんと見極めるということは最低限やっていただきたいです。
今契約している不動産管理会社が自分の物件にどれくらい入居者を集めてくれているか、自分の収入を最大化させてくれているか、空室が続く部屋があるならそこを埋めるためにどんなことをしているのかということくらいは不動産を持っているからには確認しておかないといけません。こういったことはまともな会社であれば電話で問い合わせれば教えてくれるわけですから。

（＊１：森さんが運営している「入居率100％倶楽部」のこと　URL：http://100club.biz/）
（後編につづく）