「賃貸で10年住めばタダであげます」。空き家先進地・長崎発で話題！ 借り手つかない”坂の上”物件、格安家賃で子育て世代の生活支援や創業の拠点に｜「贈与型賃貸住宅」のリアル

「10年住んだら家をタダであげます」。そんな賃貸住宅が長崎で誕生した。通常よりも割安の家賃設定でシングルマザーや子育て世帯向けに貸し出すことが多いという。最近では、起業家向けにも活用の裾野を広げている。
坂の街、長崎で不動産業を営む明生興産、尾上雅彦（おのうえ・まさひこ）代表にお話を伺った。

坂の街・長崎は、人口減少と空き家問題の先進地

長崎県長崎市は海に面し、坂の街ならではの風光明媚なたたずまいを見せる観光地として知られている。観光面では脚光をあびるものの、人口は1975年ごろの50万6000人をピークに減少に転じ、全国の主要都市のなかでも人口減少のペースはトップクラスだ。
人口減少が進んでいるということは、空き家問題でも先進都市ということになる。長崎特有の坂・階段の途中にある空き家は、クルマ社会の現代では住みにくく敬遠される。一方で、市内には平坦地が限られていることから、こうした利便性が確保されたところの住宅の家賃や価格は高い。

161段上った先の空き家。1年半かけ活路を模索した

長崎市で不動産業を営む尾上さんが、同業者から「売り切れない」と相談を受けて買い取った築50年を超える空き家は、まさにそんな長崎の課題を背負った住宅だった。空き家は老朽化のうえに「161段の階段」をのぼった先にあった。更地にするにも、クルマや重機が入れないから職人が手で壊して資材を運び出すしかない。買い手もつきそうにないこの空き家は不動産価値としては絶望的なものだった。

長崎市の不動産業、明生興産を経営する尾上雅彦さん。明治時代に建てられた長屋をリノベーションした本社でお話を聞いた（写真：藤本幸一郎）

「161段の階段」の先、第一号の贈与型賃貸住宅を案内していただいた。階段を上る後ろ姿は尾上さん（写真：藤本幸一郎）

階段の先、擁壁の上に見える第一号の贈与型賃貸住宅（写真：藤本幸一郎）

2020年3月に、この物件を買った尾上さんは1年半にわたって自問自答をつづけた。「家賃をタダ同然にすれば人は住むだろうか？」「ただし、それでは改修費が捻出できず、持続可能なビジネスにはならない」。その苦悩の末に辿り着いたのが「10年間住めば、無償で所有権を譲る」という画期的なスキームだった。

この仕組みは、以下のようなものだ。

200万円程度の費用をかけて暮らすことに不自由がない最低限のリフォームを行う。
賃料は市場家賃より低く設定する。（市場家賃の7～9割。家賃は5万円程度）
10年間はふつうの賃貸住宅とし、10年後に住まい手に無償で譲渡する。あるいは、そのまま賃貸として住み続けることも選択できる。

尾上さんは、この仕組みを考えたポイントについて、このように話してくれた。
「子育て世帯にこうした空き家に喜んで住んでもらうには、どうしたらよいだろうかと考えました。結婚したての若い世帯は、子どもが産まれ、小さいうちはだいたい2DK～3LDKくらいの賃貸住宅を借りて住みます。そして約10年後には、子どもが高校生・大学生になって教育費の負担も重くなる。であれば、10年間賃貸住宅として貸して、その後、タダであげてしまえば家計もラクになるじゃないですか」

これを、ボランティアや慈善事業ではなく、ビジネスとして実現するための方策を考えた。空き家取得費とリフォーム費用を戦略的に抑えることで20％程度の利回りを確保することを目指す。こうすれば、当初の購入費やリフォーム費用を5年で回収でき、残りの5年の賃料収入で会社として利益を確保できる。

明生興産では、管理する賃貸住宅の補修や原状回復などのために、大工職の社員が3人いる。その社員大工にローコストの改修を任せた。当初は、仕上げのあらっぽい中途半端なリフォームはプロの職人として納得がいかない……と反発もあったが、事業を成り立たせるためコストを抑えることの必要性を説いたという。
これを尾上さんは「贈与型賃貸住宅」と命名した。

1年半の熟考のうえ2022年10月にお披露目した第一号の「贈与型賃貸住宅」。3LDKの平屋で、賃料は2万9000円とした。周辺エリアの相場より格安の家賃だ（写真：明生興産）

耐震性能をあげるために、続き間などに耐震ボードをかませた。費用を抑えるために、仕上げはしていない（写真：明生興産）

改修前の同じ部屋の様子。右側の続き間との境に耐震ボードを設置して安全性を高めたことがわかる（写真：明生興産）

メディアの紹介もあり空き家相談は100件を超える

この取り組みは、地元紙やテレビなどで取り上げられ、評判を呼んだ。
長崎では、高齢の住み手が亡くなると、その空き家は首都圏などの大都市圏に働きに出た子世代が相続することになる。ただその子らも、相続時には50～60歳代のシニア世代になっている。自らの生活の基盤は既に別にあるから、遠く離れた長崎の空き家はその維持や処分が重荷になる。
尾上さんのもとには、こうした空き家の相談が年に100件ほど舞い込むようになった。空き家を相続した子らが、地元の親族などから「贈与型賃貸」の取り組みを聞いたり、本人がインターネットを介してネット記事などにたどり着き、相談を持ちかけることが多いそうだ。
もちろん相談を受ける空き家の全てを引き受けられるわけではない。「調査をしてみて、立地や建物の状況などからA～Dのランク付けを行っています。当社で手を加えて『贈与型』など対応可能なのは、A～Bランクで相談があった全体の20％くらいです」と話してくれた。

こうして、贈与型賃貸住宅は次々と展開していくことになった。主にシングルマザーや子育て世代など住居費が重荷となる世帯に借り受けてもらっているという。

空き家を手放す相続人の反応はどうだろうか。「空き家を手放す家族にも『社会貢献にもなるなら』という共感を持って応じてもらっています。住宅困窮者に向けてなるべく安い家賃にしたいので、空き家はなるべく安く、場合によっては取り壊し費用の半額ほどの寄付を頂くケースもあります」と話してくれた。

女性の創業支援のタネとして

さらに、尾上さんは、この贈与型賃貸住宅を、女性の創業支援にも提供している。
きっかけは贈与型賃貸のお披露目会に訪れた見学者の女性から、「シェアハウス」の企画を持ちかけられたからだ。

2025年11月から女性限定シェアハウス「長崎ライトハウス」を運営するのは市内出身で3年前にUターンしてきた30代の森永亜由美（もりなが・あゆみ）さんだ。
「私は、大学は東京、仕事では大阪で暮らしてきました。いざ帰郷して一人暮らしを始めようとしたら、家賃が東京や大阪並みであることに気がつきました。家賃が高いのに長崎は女性の所得は全国の水準より低い。若い女性が一人暮らしに踏み出しづらい現状には納得いきません。尾上さんに『女性限定シェアハウス』の企画書をつくって提案したのです」という。

尾上さんは「シェアハウスはアイディアとして考えなくはなかったのですが、運営に手間がかかるため取り組んできませんでした。ただ、森永さんが意欲を持って申し出てくれたので検討に入りました」と話す。

ほどなく、市街地から徒歩圏の坂の上に大きな空き家の相談が舞い込んだ。
この物件は、もともとは平屋だったところに、2階を含めて増築が重ねられてきた部屋数の多い広い住宅だった。1階だけでなく2階にも台所があり、かつては多世帯で住まわれた家だ。

尾上さんによると「やはり、関東圏にお住まいの相続人のシニア女性から引き取ってもらえないかという申し出がありました。さらに寄付として200万円を頂きました。取り壊して更地にするのにそれ以上費用がかかるので、寄付も納得していただいたうえのことでした」という。

この住宅は、老朽化により水道管や電線などインフラに関わる部分のやり替えも必要で、この寄付があったことで5部屋のシェアハウスの実現にこぎ着けることができたという。

1階、玄関先のシェアハウスの一部屋。10畳ほどの広さがある。元の家にあった家具・調度など使えるモノは残している（写真：藤本幸一郎）

2階の廊下からの眺望。このシェアハウスも窓先に見える風景と同様の斜面地に位置している（写真：藤本幸一郎）

森永さんは、大学卒業後に勤務した大阪でシェアハウスに暮らした経験がある。現在は会社勤めの傍ら「長崎ライトハウス」の運営を行っている。“ライトハウス”は人生の針路を照らす灯台の意味を込めた（写真：藤本幸一郎）

このシェアハウスは、明生興産から森永さんに一括貸与して、尾上さんも手助けするものの、森永さんが自作のHPなどから入居者の募集を含めて運営を担っている。退去による空き室が生じれば、森永さんの持ち出しになるが、森永さんの賃料はゼロで各部屋の賃料設定（1.6～2万円）を行っている。このシェアハウスも10年後には贈与型として、森永さんが無償で手に入れることになる。

尾上さんは「このシェアハウスの運営を手がかりに、ゆくゆくは発展的に事業を進めてもらえれば、女性が暮らしやすい街になるのでは」と期待する。

空き家を不登校児の居場所に

最近では、もう一軒、相談を受けた空き家を起業する女性に提供しはじめた。
山口寿美（やまぐち・すみ）さんは、10年前に次男が突然不登校になったことをきっかけに、不登校児の問題に向き合う仕事に携わってきた。

これまでの職場の同僚の後押しもあって、山口さん自身が新たな不登校児の居場所づくりに取り組もうと一念発起した。その拠点について尾上さんに相談し、新しく賃貸に出すために改修する空き家を借り受けることにしたという。

山口さんは、2026年5月に合同会社を設立。社名は「合同会社キビル」だ。“きびる”は長崎弁で「（紐を）結ぶ」という意味がある。子どもたちや保護者、スタッフさらには地域を結びつけたいという思いを込めた。そして、9月にこの場所で不登校児などの居場所となる「放課後等デイサービス（児童福祉法に基づく）」の開業にこぎつけた。

「まだ開所したばかりで助走段階ですが、2階建てで十分な広さもあり、1階の窓の開けたテラス席は子どもたちやスタッフのお気に入りの場所です」とのこと。また、2階の動物スペースでは何を飼うか子どもたちで話しあっているところだという。

さらに「尾上さんは『未来の子どもたちのために持続的な循環型の社会をつくる』という理念を掲げられており、この空き家も当初考えていた半分の家賃で済み、私たちの活動も後押ししていただき感謝しかありません」と話してくれた。

坂の上、階段を20段ほど上がった先にある2階建ての住宅を、不登校児の居場所として活用している（写真：藤本幸一郎）

開業ひと月前の作業の様子。スタッフと一緒に利用者に快適に過ごしてもらうための整備を進める山口さん（左）（写真：藤本幸一郎）

1階の「サンルーム」は、坂を見下ろして眺めがよく、利用者の子どもたちやスタッフのお気に入りだという（写真：藤本幸一郎）

尾上さんは「空き家問題は、家族問題でもあります。もちろん幾らかでも高く売れれば……という思惑もありますし。親や先祖から受け継いだものでもあり、手放すにしても家族会議を経たうえで決断されることが多いです。ただ、こうして、未来の子どもたちを育む家として使われたり、思いのある起業家のための活動の場になる……ということを知ってもらえると、ご納得・ご満足いただけることが増えてきたように思います」と話してくれた。

空き家の利活用……といえば、行政による「空き家バンク」や地域おこしによる再生など非営利の活動で取り上げられることが多い。これまで不動産業界にとって「空き家」は、仲介しようにも売れず、相続人も処分に困り固定資産税を支払うだけの「負動産」になっていた。尾上さんが発案し取り組む「贈与型賃貸」は、不動産業界がビジネスとして空き家問題に取り組む持続可能なモデルとなりうると感じた。

●取材協力
有限会社明生興産
長崎ライトハウス

＜後編に続く＞
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