10月から省エネ住宅への優遇制度続々！住まいと省エネにかかわる用語と制度をまとめて解説

2022年4月に「住宅ローン減税」の大幅な見直しがあり、10月には【フラット35】SにZEHが創設されるなど、優遇制度を受けるための住宅の要件が変わっている。そのカギを握るのが、住宅の「省エネ性」だ。一方で、省エネ性に関する専門用語が増えていくと、なかなかその違いがわかりづらいといった問題も出てくる。そこで今回は、住宅の省エネ性の違いについて整理をしていきたい。

ニアリーやオリエンテッド、プラス……ZEHファミリーは大家族

いま、省エネ性の高い住宅に対して、住宅ローン減税などの優遇制度が広がっている。「住宅の省エネ性の基準」として使われているのが、「省エネ基準適合住宅」や「認定住宅」、「ＺＥＨ水準」などだ。

まず「省エネ基準適合住宅」とは、建築物省エネ法に基づく最新の省エネ基準（平成28年基準と呼ばれる）に適合している住宅のことだ。2025年度からは、すべての新築住宅に適合が義務付けられることになっており、これが今後最低水準の省エネレベルとして取り扱われる。

次に、住宅ローン減税などで使われる「認定住宅」には、主に低炭素と長期優良の2種類の住宅がある。それぞれが別の法律に基づく認定住宅であり、その認定基準に適合している住宅が低炭素認定住宅や長期優良認定住宅などと呼ばれている。

3つ目の「ZEH」についてだが、そもそもZEHとはnet Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、「エネルギー収支をゼロ以下にする家」という意味だ。2022年10月から【フラット35】Sの対象に新たにZEHが加わる。【フラット35】Sの資料によると、ZEHの対象となるのは、一戸建てでは、「ZEH」（ゼッチ）や「Nearly ZEH」（ニアリーゼッチ）、「ZEH Oriented」（ゼッチオリエンテッド）、マンションでは、「ZEH-M」（ゼッチエム）や「Nearly ZEH-M」（ニアリーゼッチエム）」、「ZEH-M Ready」（ゼッチエムレディ）、「ZEH-M Oriented」（ゼッチエムオリエンテッド）となっている。

さらに、経済産業省・国土交通省・環境省の3省連携の支援制度を見ると、「ZEH+」（プラス）、「次世代ZEH+」といったものまである。ZEHファミリーというのは、実に大家族だったのだ。

ZEH+はZEHより性能が高く、一戸建てとマンションではZEHを測る考え方が違うようだということはわかるが、ニアリーとオリエンテッドはどうちがうのか？ そもそもZEH水準とZEHは同じことなのか？ ここまでくると筆者も混乱してしまうので、住宅の性能に詳しい専門家に話を聞くことにした。

性能の違いを見る基本の指標は「住宅性能表示」の等級

「省エネ基準適合住宅」、「認定住宅」、「ＺＥＨ水準」など省エネ住宅に関する基準は複数あるが、それぞれの基準はどう違うのだろうか？一般財団法人ベターリビングの住宅・建築評価センターで、認定・評価に関する統括部長を務める齋藤卓三さんに詳しく聞いてみた。

齋藤さんによると、まず、住宅の省エネ性能の違いを見るうえで、基本的な指標となるのが「住宅性能表示制度」だという。住宅性能表示制度は、法律で定められた、住宅の性能を評価する共通の基準（モノサシ）だからだ。

住宅性能表示制度は、住宅の様々な性能を等級などで表示するものなので、省エネ性能のほかに多くの性能を評価する仕組みになっている。その中で、省エネ性能に関するものとして、「温熱環境（断熱等性能）」と「一次エネルギー消費量」の2つの性能表示項目がある。簡単に言うと、「断熱等性能」は、住宅の外皮（天井や壁、床、窓など）をどのくらい断熱化しているかを見るもので、「一次エネルギー消費量」は、住宅で使用する様々な種類のエネルギー（電気、灯油、都市ガス等）を、同じ単位で比較できるように換算して、どのくらい消費するかを見るものと考えてほしい。

それぞれの性能表示項目で、レベルに応じて「等級」が設けられており、等級の数が大きいほどレベルが高くなるが、項目ごとに等級の数は異なっている。

実は、2022年4月にこの2つの項目の等級が増えた。4月以降は「断熱等性能」に等級5が、「一次エネルギー消費量」に等級6が新設された。この背景について齋藤さんは、新築住宅の多くが単板ガラスではなく複層ガラスを採用したり、エネルギー消費効率のよい設備機器が一般化するなど、住宅の省エネ性能が高まっていたことから、より上位の等級が必要になったという。

ちなみに、2022年10月には一戸建ての「断熱等性能」の等級がさらに増えて、等級6と7が新設される。

さて、わかりやすい共通のモノサシで省エネ性能の違いを見てみると、「省エネ基準（平成28年基準）」に適合するには、「断熱等性能で等級4」かつ「一次エネルギー消費量で等級4」の基準を満たす必要がある。「ZEH水準」に適合するには、4月に新設された「断熱等性能等級5」かつ「一次エネルギー消費量等級6」が必要となる。また、前述した認定住宅に求められる省エネ性能については、10月からは「ZEH水準」と同じになる。

（図版作成／山本久美子）

えっ？ZＥＨ水準とＺＥＨ住宅は違う！

注意したいのは、ZEH水準とZEH住宅といわれるものとは、同じではないということだ。齋藤さんの話を聞いて、筆者もちょっと驚いた。

ZEHとは「エネルギー収支をゼロ以下にする家」だ。どんなに住宅の省エネ化を図っても、生活するうえで冷暖房や照明、給湯などでエネルギーを消費するため、収支をゼロ以下にするには太陽光発電設備を備えるなどエネルギーを生み出す必要がある。つまり、ZEH住宅というのは、太陽光発電などの創エネが不可欠な要素となる。これに対して、「ZEH水準」は太陽光発電設備などを必須としたものではない。

出典：住宅金融支援機構「2022年10月から開始する【フラット35】S（ZEH）の技術基準・手続きをまとめた案内チラシ」より転載

次に、NearlyやOrientedなどがつくのはどういった場合なのだろう。たとえば屋根に太陽光発電設備を設置したとしても、長い冬は雪に覆われてしまう地域もあれば、相対的に屋根面積が小さい高層のマンションでは発電した電気を分け合うときに住戸数が多くて各戸に十分供給できないという場合もある。つまり太陽光発電設備による各戸への効果は、地域や建物の形状などで大きく変わってしまう。

したがって、太陽光発電設備などを搭載しない「ZEH水準」の住宅が「Oriented（指向）」。逆に搭載して一次エネルギー消費量がマイナス100％以上になるのが「ZEH」、エネルギー収支をゼロにはできないが、マイナス75％以上にはできるのが「Nearly」となる。さらにマンションの場合は、建物の階数による制約を受けるので、4・5階建て程度ならマイナス50％以上で「Ready」とするということだ。

ちなみに、先の表にあるZEHに関する「強化外皮基準」とは「断熱等性能等級5」、「対省エネ基準で一次エネルギー消費量マイナス20％以上」（BEI 0.8以下と表示される場合もある）は「一次エネルギー消費量等級6」と同じことだ。

注）BEI（Building Energy Index）とは、建築物の一次エネルギー消費量の設計値を基準値で割った値（調理や家電のエネルギー消費除く）。省エネ性能に特化した「BELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System＝建築物省エネルギー性能表示制度の略称）」という評価・表示制度によるもので、省エネ基準はBEI 1.0以下となる。

また、「ZEH＋」は対省エネ基準で一次エネルギー消費量マイナス25％以上（再生可能エネルギーを除き）、「次世代ZEH+」はさらに蓄電システムや燃料電池などを備えるといった条件が加わる。

【フラット35】S、【フラット35】の優遇制度と住宅の省エネ性能との関係は？

省エネ基準適合住宅とZEHファミリーについてわかってきたところで、優遇制度との関係性を見ていこう。

まず【フラット35】Sと【フラット35】について説明しよう。【フラット35】Sとは、省エネルギー性、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、【フラット35】の金利を一定期間引き下げる制度だ。

【フラット35】Sについては、10月以降の設計検査申請分から従来の「金利Aプラン」と「金利Bプラン」（※いずれも10月以降基準の変更あり）に加えて、ZEHが新設される。その際の省エネ性能は「ZEH水準」となる。【フラット35】S（ZEH）に該当すれば、「借入当初5年間は0.5％、6年目から10年目までは0.25％の金利引き下げ」を受けられる。

さらに、2023年4月以降の設計検査申請分から【フラット35】の新築住宅の技術基準が「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上」に引き上げられる。つまり、少なくとも「省エネ基準適合住宅」でなければ、新築住宅で【フラット35】を利用できなくなる。冒頭で説明したように、2025年度からは、すべての新築住宅で省エネ基準に適合することが義務付けられるが、【フラット35】がそれに先行する形だ。

住宅ローン減税は、住宅の省エネ性能によって控除対象額が増える

次に、「住宅ローン減税」との関係性を見ていこう。

出典：国土交通省「令和4年度住宅税制改正概要」より転載

国土交通省の上図のように、「省エネ基準適合住宅」、「ZEH水準」で控除の対象となる住宅ローンの上限額が増えていく。新築住宅で上限額がさらに増えるのが「長期優良住宅」と「低炭素住宅」だ。いずれも高い省エネ性能を求められており、2022年10月以降の省エネ性能は「ZEH水準」が求められるようになる。ただし、それぞれの目的に応じて、省エネ性能以外の項目が必須となる。

「低炭素住宅」は、住宅の省エネ性能の高さに加え、「低炭素化のための措置」が条件となる。ただし、「ZEH水準」の住宅であれば、低炭素住宅の認定条件をクリアすることはそれほど難しいことではない。一方、「長期優良住宅」は、長期にわたって安心して暮らすために必要な措置が講じられた優良な住宅のこと。住宅の劣化対策や耐震性、維持管理・更新の容易性などのさまざまな条件も求められるので、「ZEH水準」の住宅であっても、長期優良住宅に認定されるのは簡単ではない。

なお、長期優良住宅であれば、【フラット35】Sの金利Aプランと【フラット35】維持保全型の対象になるので、ZEHと同じ金利の引き下げが受けられる。
注）

このように、省エネ基準適合か、ZEH水準か、低炭素住宅、長期優良住宅かによって、それぞれ優遇される内容が変わる。さらにZEHや太陽光発電等の設置については、国や地方自治体の補助金なども多いので、どういった条件を満たせばどんな優遇が受けられるかをよく調べるとよいだろう。

（図版作成／山本久美子）

省エネ基準の引き上げで住宅は値上がりする？気になる住宅価格への影響を聞いた？

新築住宅については、2025年度に「省エネ基準適合住宅」が義務化されるが、実はまだその先がある。遅くとも2030年までには省エネ基準を「ZEH水準」に引き上げる、というのが政府のロードマップだ。

このように省エネ基準が段階的に引き上げられると、それに適合させるようにするために建築費が上がり、住宅価格などが上がるのではないか？という疑問が湧く。齋藤さんに聞いてみると、現状の「省エネ基準」は、現在販売されている新築住宅の省エネ性能のレベルで十分適合できるので、省エネ基準への適合によって、住宅価格が高くなることは考えにくいという。

では、「ZEH水準」への適合ではどうだろう？齋藤さんは、すでにZEH水準に近いレベルの新築住宅も多いし、少し工夫するだけで適合させることも可能なので、住宅価格が急に上がるといった事態は想像しにくいという。

先述したように、今年3月まで住宅性能表示制度には「断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級5」までしかなかった。だからと言って、その等級に達するぎりぎりの性能で新築していたわけではなく、実際には現行の「等級5・等級6」に該当する住宅も多く供給されていたということだ。適合義務化によって一斉に性能が引き上げられるのではなく、底上げの効果があると見るのがよいだろう。