中古マンション選びに欠かせない「管理」をみる4つのポイント

数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか？ まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などを重視するのが一般的なのでしょう。ただ、それだけでは将来後悔するかもしれません。と言うのも、マンションの場合、物件によって維持管理の面で大きな違いが出やすいからです。販売チラシに記載されている情報では分かりづらい「管理」面のリスクをどうチェックするのか、基本的なポイントをご紹介します。

チェックポイント1：管理費等の滞納がないか？

まず、真剣に購入を検討する物件については、下記の資料を仲介業者等を通じて現オーナーから必ず入手するようにしてください。

■総会議案書と議事録（過去2，3年分）

■管理規約・使用細則

■長期修繕計画書

分譲マンションには共用部分の運営管理を行うための管理組合があり、毎年必ず総会を開催することが義務付けられています。その総会議案書には、さまざまな重要な情報が潜んでいます。

議案書には、過去1年分の決算報告が必ずあるので、財務諸表の「貸借対照表」を見てください。向かって左側の「資産」の部に、「未収金」がないかを確認しましょう。これによって、決算期末時点の滞納者の有無とその金額が分かります。なお、損益計算書だけを見て、管理費収入が予算通りに計上されていても、それが実際に入金されているとは限らないので注意が必要です。なぜなら、損益計算書は管理費の請求をもとに計上されるため、実際に入金されたかどうかは関係がありません。必ず「貸借対照表」を確認しましょう。

＜管理組合の決算書 貸借対照表の例＞

【画像1】管理組合の決算書 貸借対照表の例（筆者作成）

もし未収金の残高が数十万円台まで達しているなら、現時点でそれがまだどれくらい残っているか、滞納が長期化していないかを確認するようにしましょう。たとえ会計収支上は黒字で繰越剰余金残高があったとしても、未収金がたまっていればその分キャッシュがないわけですから、財政事情は厳しいと判断しなければなりません。また滞納者をそのまま放置しているようなら、管理組合や管理会社の対応がつたない可能性があります。

チェックポイント2：修繕積立金の増額リスクはないか？

管理費の金額には注目するけど、修繕積立金はついスルーしてしまいがち……。そもそも一体いくらが妥当な水準なのか判断しかねる項目であります。

また、マンションの販売チラシを見ても、修繕積立金は管理費の金額に比べて半分以下の水準であることが多く、金額的にあまり気にならないことも一因かもしれません。しかし、そこには「業界のカラクリ」が隠されています。と言うのも、新築時は分譲業者が販売戦略上の目的で修繕積立金の水準を故意に低めに設定している場合がほとんどだからです。（「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要（国交省）参照）

新築時の金額では、将来不足することが確実なため、経年的に増額改定していかざるを得ないのが通常です。ただし、計画通りには増額されていないケースも珍しくなく、その分将来の増額リスクがより大きくなっていきます。

築10年超の物件にもかかわらず、修繕積立金が管理費の半分以下の金額ならば、今後少なくとも3～4倍の増額を迫られるリスクがあると考えておくべきでしょう。

チェックポイント3：駐車場の空き区画が多くないか？

既存のマンションでは、住民の高齢化やクルマ離れの影響で、空き区画の目立つ物件が着実に増えています。もし、あなたが車を所有しているならそれをラッキーと思うでしょうが、問題はその稼働状況です。もし駐車場の空き区画が全体の2割を超えるようなら、管理組合の収益が予定よりも減っているのですから、将来管理費等の負担が増える恐れがあります。

さらに、機械式駐車場の場合は、平置きや立体駐車場に比べ、保守点検や修繕工事に多額の費用がかかるので、リスクがより高いと言えます。言い換えれば、平置きか立体駐車場のほうが低コストなのでお勧めです。

チェックポイント4：必要な修繕が計画的になされているか？

分譲マンションでは、外壁改修や屋上防水を含む大規模修繕工事をおおむね12～15年ごとに実施するのが一般的です。

購入を検討しているマンションが築15年を超えている場合には、過去に大規模修繕を実施してきたか、あるいは近い将来実施する予定があるかを長期修繕計画書や管理会社へのヒヤリングを通じてチェックしておきましょう。

必要な修繕がこれまで実施されていないなら、近い将来大きく財政事情が変わる可能性があります。また、管理組合の運営に無関心な方が多いために必要な修繕さえも施されていない場合は、将来の資産価値が低下してしまうリスクもあります。

管理組合の活動状況をより詳しく知りたい場合には、総会の議案書等だけでなく、管理組合の執行機関である理事会の議事録も入手して、定期的に開催されているか、適切な組合運営がなされているかを確認するようにしましょう。

マンションを選ぶにあたっては、つい立地条件や部屋の間取り、設備のグレードに注目が集まりがちです。しかし、購入してから後悔することのないようにするためにも、管理組合の運営状況や維持費の負担もチェック項目に加えて冷静に判断する目を養っていただきたいと思います。●参考

・「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要（国交省）
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