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建築中の家が火災! その費用は誰が負担するの?

建築中の家が火災! その費用は誰が負担するの?(写真:iStock / thinkstock)

2014年9月、東京都多摩市で建築中の6軒の家が立て続けに放火によって全焼するという事件が起こりました。家を建築中の人、これから建てようとしている人のなかには、「もし自分の家がそうなったら、どうなるの…」と不安に感じた人も多いのではないでしょうか。

「平成26年版 消防白書」(総務省消防庁)によると、建物火災の原因は17年間連続して「放火」が第1位。年々減少傾向にあるとはいえ、「放火」が全火災の10.6%を、「放火の疑い」も含めると18.3%を占めるという現状があります。空気の乾燥するこの季節、夜は無人になる建築現場での火災は特に心配です。事前にどうなるか知って、万一の場合に備えましょう。

今回、お話をうかがったのは、マイタウン法律事務所の吉岡津弁護士。一級建築士として建築業界で職務経験を持ち、現在は建築関連の紛争を含め幅広い事件を担当している法律の専門家です。気になる事柄について質問してみました。Q. 建築中の注文住宅が火災や損壊の被害にあったら、再建築・補修の費用は誰が負担するの?

A. 基本的に施工会社が保険金で負担するが、例外も

民法では施工会社(請負業者)が建物を完成する義務があり、完成品を引き渡さないと代金を請求できないという決まりがあります。よって民法においては、火災や損壊などで建物を再建築する必要が生じた場合、施工会社が負担するのが原則となっています。

そのため、施工会社は「建設工事保険」や「火災保険」等に加入し、保険金を再建築費に充当して対処することが一般的。ただし、保険の加入は義務づけられていないので、なかには保険に加入せず、万一の場合は会社の資金で負担して再建築するという会社もあります。これはもちろん資金力がある会社の場合で、そうでない会社であれば、文字通り立ち行かなくなります。

でも、すべてのケースにおいて施工会社が負担するとは限りません。民法は原則ではありますが、「当事者間の合意」があればそれを優先する法則があり、実際には、建築主と施工会社との間で交わされた取り決めが適用されることになります。そしてその取り決めた内容は契約書(約款)に記載することが義務づけられています。

建築主にとっては「施工会社が負担する」と記載されていれば良いのですが、「建築主が負担する。ただし保険が適用される場合はそれを補填する」「双方で協議して決める」という内容のケースもあります。

いずれにしても契約前には十分話し合い、契約締結時に契約書(約款)を細かく確認する必要があります。Q. 地震や洪水などの自然災害の場合は、どうなる?

A. 自然災害は保険でカバーされないことが多く、建築主が負担するケースが多い

施工会社が建築中の建物に掛ける「建設工事保険」は、地震や津波、洪水などの自然災害が補償対象ではないことが一般的です(※注1)。
例えば、工事が8〜9割方進んでいたのに地震や洪水で全壊といった場合、よほど資金力のある施工会社でなければ、再建築する費用の用意は難しく、契約を履行する(家を完成させる)ことが不可能となるのが一般的。そのため、再建築費や補修費は「建築主が負担する」「双方で協議して決める」と契約書(約款)に記載することが多く、建築主が全額(または一部)を負担することになります。

そうした事態を避けるには、建築中の建物に「自然災害も補償するタイプの建設工事保険」「地震特約付きの火災保険」「地震保険」などを掛けておくと安心です(※注2)。ただし、保険に入っても満額が補償されるとは限らないので注意が必要です。

※注1:台風や洪水、土砂崩れなどの自然災害を補償対象にしている保険もある。
※注2:補償が広がる分、保険料は割高になる。保険には施工会社が加入するが、保険料は最終的に建築主の負担となる。Q. 施工会社のミスで再建築や補修が必要となった場合は?

A. 全額施工会社が負担。場合によっては契約解除も

施工会社の過失や管理ミスで火災や建物の損壊、資材の盗難等の被害が生じた場合は、責任は施工会社にあるため、当然、施工会社の負担で再建築や補修をすることになります。

重大な過失があると火災保険が適用されない可能性もあるため、再建築費や補修費を施工会社が捻出できなくなって建物を完成させることができず、債務不履行(契約違反)に陥ることも考えられます。そうした事態になったら、建築主はその契約を解除して前払金などの返金を要求することができ、契約解除による損害も賠償請求することができます。Q. 不可抗力によって引き渡しが遅れた場合、何か補償は受けられる?

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