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今の時代も不動産投資はインフレヘッジに有効か?

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不動産投資が有効だったバブル期と今の時代との違い

「インフレ時にはモノの値段が上がるから不動産投資が有効」。このような定説めいた話を聞いた人も多いでしょう。確かにバブル期においては、土地の価格がどんどん上がり、「土地転がし」という言葉も生まれたほど、インフレ下において不動産投資はとても有効な手段でした。今年4月に発表された国土交通省の地価動向報告によると、全国の半分以上の地域の価格が上昇し、特に都心部の商業地で目立ったそうです。アベノミクスを受けて、土地の値段は上昇傾向にあるのは現象として間違いないでしょう。しかし問題は、その恩恵を「投資」という形で今の時代も受けることができるのか、ということです。

まず、モノの値段というのは、需要と供給のバランスで決まります。「不動産を買いたい人」が「不動産を売りたい人」より多ければ不動産の値段が上がる、という仕組みです。不動産の買い手は、いわゆる「生産者人口」と呼ばれる層にあたり、この人口が日本では2005年あたりをピークに減少しています。一方で、団地の過疎化に見られるように、人口が増え続けていた時期に建設された不動産が、今や供給過多となっているとも言われています。つまり、市場全体で見れば「不動産を売りたい人」が「不動産を買いたい人」より今後ますます増える状況が考えられるのです。

家賃の値上げは難しく、「空き室リスク」が致命傷になる恐れも

不動産投資では土地の値上がり益と、安定的な家賃収入を享受できます。家賃は一定期間、同じ金額で設定されるため、株などと違いお金の出入りの予想がつけやすく、収益計画が立てやすいというのがメリットに挙げられます。しかしながら、そう簡単に値上げができないのも事実です。また、近隣との相場もあるので、インフレだからといって家賃を上げるのもなかなか難しい側面もあるでしょう。

また、個人の不動産投資において致命傷になりがちなのが「空室リスク」です。これは、所有不動産の借り手がつかず、予定していた家賃が入らないケースです。個人の不動産投資の場合、不動産購入時に借入をしていることも多く、空室期間が長引けば不動産を維持管理するための費用の支払いに苦しくなり、投資が続けられなくなることもありえます。所有不動産を売って借入を精算しようとしてもすぐには売れなかったり、値崩れしたりするリスクもあり、そう考えると「インフレヘッジに不動産の現物投資」と即座に決めつけてしまうのは早計かもしれません。

「不動産投資=現物所有」と固定化せず、不動産投資信託も選択肢に

ただ、そうは言ってもインフレでモノの値段が上がるのは道理であり、その点ではやはり不動産投資は魅力があります。そんな場合は、不動産投資信託(REIT)も選択肢の一つです。REITとは、投資家から集めたお金で不動産投資の専門家が実際に不動産を購入・運用し、投資家はその賃料や不動産売買益の分配を受けます。個人が不動産を購入するとなるとどうしても多額の費用が必要になりますが、REITであれば少額で投資が可能です。しかも実際に不動産を運営するのは専門会社ですから、空室リスクなどを個人が背負わなくてもよく、流動性もあります。

「不動産投資=現物所有」と固定化せず、自分にあった不動産投資の方法を検討してみてください。

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