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住宅ローンの固定期間、何年がどんな人に向いてる?

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住宅ローンの金利にはいろいろな種類がある。なかでも固定期間選択型は3年固定や10年固定などと固定期間が分かれていて、どれを選べばよいか迷ってしまう。どの固定期間がどんな人に向いているのだろうか。

固定期間が短いほど金利が低くなるはずだが……

では固定期間によってどのくらい違うのかだが、まず金利は固定期間が短いほど低くなるのが一般的だ。だが、今(2016年9月時点)は日銀がマイナス金利政策を導入している「異常時」なので、必ずしも一般論が当てはまらない。

図表1は住信SBIネット銀行の金利を固定期間別に並べたものだ。通常は半年ごとに金利が見直される変動型が最も低く、固定期間が長くなるにつれて右肩上がりのカーブを描くはずだ。だが不思議なことに、このグラフでは真ん中あたりの10年固定が最も低く、左右に向かって金利が上がるといういびつな形になっている。

これはマイナス金利政策により、10年国債などの長期金利が大きく下がってしまったことによるものだ。10年固定など固定期間の長いタイプは長期金利の影響を受けるので、このところ下がり方が大きくなっている。一方で固定期間が短くなるほど短期金利の影響を受けることになり、金利があまり下がっていない。

※住信SBIネット銀行のケース(2016年9月時点)

金利引き下げ後でも際立つ10年固定の低さ

図表1は基準金利をグラフ化したものだが、今の時代は基準金利(店頭金利ともいう)で借りる人はまずいない。ほとんどの銀行が金利の引き下げを実施しているからだ。

金利の引き下げには2つのタイプがある。返済期間中の引き下げ幅が変わらない「全期間引き下げタイプ」と、当初の固定期間だけ引き下げ幅が大きくその後は引き下げ幅が縮小される「当初期間引き下げタイプ」だ。多くの銀行ではどちらかのタイプを選べるようになっている。

そこで先ほどのグラフを引き下げ後の最優遇金利に置き換えたのが図表2だ。すると多少の凹凸はあるものの、図表1よりハッキリとした右肩上がりのカーブになった。そのなかでもやはり、10年固定の金利の低さが目立つ。最も低い2年固定との差はわずか0.17%だ。

※住信SBIネット銀行のケース(変動型のみ全期間引き下げタイプ、その他は当初期間引き下げタイプ。2016年9月時点)

総返済額では5年固定と10年固定が逆転

実際の返済額にどのくらい差が出るのか。3000万円を35年返済で借りた場合の返済額を試算したものが図表3だ。まず当初の返済額を比べると、変動型から10年固定までは7万8000円前後で大きな差はない。

※住信SBIネット銀行のケース(2016年9月時点)

※※返済期間中の基準金利に変動がなく、同じ固定期間で借り続けるものと仮定

次に総返済額だ。基準金利や固定期間が変わらないと仮定して試算すると、変動型は全期間の引き下げ幅が変わらないので最も総返済額が低い。5年固定と10年固定では、後者のほうが当初の引き下げ期間が長い分、総返済額が逆転している。また35年固定もずっと金利が変わらないので、20年固定より総返済額が低くなった。

これらの金額はあくまで一つの目安だ。途中で金利が変動したり、異なる固定期間を選んだりすれば結果が異なるので念のため。

10年前後の固定期間は幅広い人に適している

ではどの固定期間がどんな人に向いているのかだが、実際にはやはり金利の変動などに左右される。以下では一般的な目安だけ述べておこう。

(5年以下の短い固定期間)

変動型も含めて金利水準が低いので、15年前後の短期間で早く返したい人に適している。ただし金利変動のリスクが高まるので、返済に余裕があったり、金利の動きに機敏に対応できることが望ましい。

(10年前後の固定期間)

当初の低い金利が比較的長く続くので、幅広い人に向いているといえる。特に返済期間を20年前後にするのであれば、半分前後の期間を低金利で固定できるので金利変動リスクも抑えられる。

(20年以上の長い固定期間)

返済期間が30年前後と長く、金利変動リスクをなるべく避けたい人向き。「これから先は金利が上がる」と確信できる人なら、今の低金利で長く固定できるメリットは大きいだろう。

なお、金利水準や選べる固定期間は銀行によっても異なるので、自分が借りようと思う銀行の金利の仕組みをよく理解して、納得できるタイプを選んでほしい。
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