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住宅ローンの固定期間、何年がどんな人に向いてる?

生活・趣味
住宅ローンの固定期間は何年がいいの?

住宅ローンの金利にはいろいろな種類がある。なかでも固定期間選択型は3年固定や10年固定などと固定期間が分かれていて、どれを選べばよいか迷ってしまう。どの固定期間がどんな人に向いているのだろうか。

固定期間が短いほど金利が低くなるはずだが……

では固定期間によってどのくらい違うのかだが、まず金利は固定期間が短いほど低くなるのが一般的だ。だが、今(2016年9月時点)は日銀がマイナス金利政策を導入している「異常時」なので、必ずしも一般論が当てはまらない。

図表1は住信SBIネット銀行の金利を固定期間別に並べたものだ。通常は半年ごとに金利が見直される変動型が最も低く、固定期間が長くなるにつれて右肩上がりのカーブを描くはずだ。だが不思議なことに、このグラフでは真ん中あたりの10年固定が最も低く、左右に向かって金利が上がるといういびつな形になっている。

これはマイナス金利政策により、10年国債などの長期金利が大きく下がってしまったことによるものだ。10年固定など固定期間の長いタイプは長期金利の影響を受けるので、このところ下がり方が大きくなっている。一方で固定期間が短くなるほど短期金利の影響を受けることになり、金利があまり下がっていない。※住信SBIネット銀行のケース(2016年9月時点)

※住信SBIネット銀行のケース(2016年9月時点)

金利引き下げ後でも際立つ10年固定の低さ

図表1は基準金利をグラフ化したものだが、今の時代は基準金利(店頭金利ともいう)で借りる人はまずいない。ほとんどの銀行が金利の引き下げを実施しているからだ。

金利の引き下げには2つのタイプがある。返済期間中の引き下げ幅が変わらない「全期間引き下げタイプ」と、当初の固定期間だけ引き下げ幅が大きくその後は引き下げ幅が縮小される「当初期間引き下げタイプ」だ。多くの銀行ではどちらかのタイプを選べるようになっている。

そこで先ほどのグラフを引き下げ後の最優遇金利に置き換えたのが図表2だ。すると多少の凹凸はあるものの、図表1よりハッキリとした右肩上がりのカーブになった。そのなかでもやはり、10年固定の金利の低さが目立つ。最も低い2年固定との差はわずか0.17%だ。※住信SBIネット銀行のケース(変動型のみ全期間引き下げタイプ、その他は当初期間引き下げタイプ。2016年9月時点)

※住信SBIネット銀行のケース(変動型のみ全期間引き下げタイプ、その他は当初期間引き下げタイプ。2016年9月時点)

総返済額では5年固定と10年固定が逆転

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