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マンション建替え[4] どうすればいい? 行政・ご近所・賃借人への対応

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前回触れたように「住民間の合意形成」は目的が一つになった段階でまとまりやすくなる。それよりも法律や条例の問題にかかわる行政とのやり取り、ご近所の意見、そして所有者ではなく賃貸で借りて住む人たちの対応のほうが実はずっと難しい。毎週のように起こる事件に四苦八苦するのはこれからだ。【連載】私の「マンション建替え」経験談

「マンションの老朽化」が話題になる昨今、マンションの建替えという問題が切実になってきている。どんな問題が起こり、どんな方法で解決していくか。具体的な例を知る機会は少ない。今回はマンション管理士の資格を取り、築50年の自宅マンションの建替えを経験した筆者が5回にわたってプロセスをお伝えします。

・第1回:マンション建替え[1] 仮住まいのはずが…建替え推進メンバーに

・第2回:マンション建替え[2] 「こんな住まいにしたい」の調整が大変

・第3回:マンション建替え[3] 建替え決議へ…「住民の意思統一」の道

突然の計画変更で建物が2m低くなることに

前々回で総合設計制度で建設したと説明したが、これも一筋縄では進まなかった。最初に計画していた建物の高さが、急きょ2メートル低くなることになった。6階建てで2メートル低くなるため、設計変更が余儀なくされた。各階の階高が十分取れない可能性があるからだ。

行政からの許可は、度々変わる可能性がある。エリアによって高さ制限などの条例が変わることもある。また行政の担当者が異動になり、それまでいろいろと話し合っていたのに、イチから説明しなおさなければならないことも。昨今、建設してしまった後で「既存不適格建築物(※1)」になっている建物が話題になるが、「途中で変わってしまったんだな。たいへんだな」と正直同情してしまうことがある。

建物の高さを抑えることになったので、梁(はり)がなるべく出ない工夫をした。その後もさまざまな制約により、何度も何度も設計変更された。エントランスの位置や住戸の配置も事件が起きるたびに変更していく。「今週はどんな事件が起こりましたか?」というのが推進委員会の合言葉のようになっていた。

※1「既存不適格建築物」とは、建物を建てた時点では法令の規定を満たしているが、改正により規定に合わなくなった建物。建てた当初から法令に合っていない建物や、建てた当初は法令に合っていても、その後の増改築工事などを行うことによって法令に合わなくなった建物が「違法建築物」

「埋蔵文化財」の発掘調査で工期の着手が遅れる?

私たちの住んでいた場所は、縄文時代の上に弥生時代も重なる埋蔵文化財が眠る、埋蔵文化財包蔵地(※2)だった。その場合は文化財保護法に基づいて建築工事の前に「発掘調査」をしなければならない。その調査費用は一般的に、個人の家を建てる場合には行政が負担してくれるが、マンションの建替えは事業者が入るので工事者負担になるそうだ。つまり工事費用にプラスされるので私たちの負担になる。敷地が広かったせいか数千万円という金額に驚いた。

また調査期間中は建築工事に着手できないので工期が遅れる可能性がある。もともと建物が建っていても法律ができる前に立っていた場合は、以前に確認されていないことがあるから要注意だ。

しかもこの法律は、通常の行政の窓口である建築・土木の担当課ではなく、教育委員会の管轄となるため、どの程度の範囲をどれくらいの調査をするべきか分かりにくく、あらためて話し合う必要がある。試掘で発掘の必要が認められると、その間は建築工事はできない。

※2 参考:文化庁ホームページ「埋蔵文化財」

「耐震偽装事件」、「東日本大震災」と想定しないことも起きる

建替え決議の前年に耐震偽装事件が起こったために、2007年(平成19年)には建築基準法が改正された。そのため建築確認等のチェックがより厳しくなり、時間も掛かるようになっていた。また工事が始まってから東日本大震災が起こった。工事中の建物に影響はなかったものの、材料の入手が遅れたり、人手が集まらなかった。

建築中は、工期がいくらか遅れることはよくあるが、マンションの建替えはより時間が掛かると考えたほうがいい。このように想定しないことも起こるので、当初の計画より時間が掛かることを予定して、仮住まいの計画も立てる必要があると痛感した。私たちの場合も工事着手までに、当初の契約より1年ほど遅れた。

実は一番はじめに気を付けるべき借家人への対応

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