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サークル活動に管理費はNG!? マンション標準管理規約はどう変わった

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国土交通省は、「マンション標準管理規約」などを改正した。マンションの基本ルールとなる「管理規約」のひな型である「標準管理規約」を改正したのは、なぜなのか? どういった影響があるのか? 考えてみよう。【今週の住活トピック】

「マンション管理の適正化指針」及び「マンション標準管理規約」を改正/国土交通省

改正の目的は、マンションを取り巻く多様な課題に対応するルールの整備

「管理規約」は、それぞれのマンションで内容が異なる。マンションが新築された当時の状況やマンションの立地・規模などによって、それぞれの事情が変わるからだ。

国土交通省では、マンションの実態に応じて管理規約を定めることが望ましいとしながらも、ルールの考え方を整備するひな型となる「標準管理規約」を用意している。大半のマンションが該当する「単棟型」のほか、複数棟で形成する「団地型」や商業施設も共存する「複合用途型」があり、まずは単棟型が改正された。

今回の改正は、昨今指摘されているさまざまな課題、例えば、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化などに対応して、新たな管理ルールを整備することが目的だ。

管理費の使い方や、議決権のあり方などにも変化が

今回の改正で事前に論点となったのは、コミュニティ条項だ。これまで、管理費を充当する対象として、「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用」が盛り込まれていたが、今回の改正ではこれが削除された。

事前にマンション内のコミュニティ形成の重要性を指摘する声が多かったこともあって、「マンションの管理の適正化に関する指針」にコミュニティ形成に積極的に取り組むことが望ましいと盛り込んだうえ、「標準管理規約」の管理組合の業務に「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」を挙げることで、マンションや周辺地域の美化・清掃、防災・防犯などの活動では管理費を充てられるとしている。

一方で、公平性を保つ観点から、任意加入の自治会や町内会の活動、一部の居住者が行うサークル活動、親睦会の飲食費などに管理費を充てることは不適切としている。

また、議決権についても大きな改正があった。これまでは共用部分の持ち分割合などで議決権が定められていたが、今後販売される新築物件では、例えば高層階と低層階で眺望が大きく異なる場合などでは階数や方位などの価値割合に応じて定めることも考えられるといった解説が加えられた。

このほか、暴力団等の排除規定を盛り込んだり、管理状況などの情報開示の方法などのルールを盛り込んだりといった改正も行われた。

理事会の運営に外部の専門家を活用する選択肢や、管理費滞納に対するフローチャートを提示

今回、外部の専門家が役員に就任できる道を開いたことは大きな改正点だ。

これまでは、マンションの管理組合の役員(理事長や理事、監事)を住戸の所有者に限定していたが、所有者が高齢化して役員の務めを果たせないなど、役員の担い手不足が指摘されるようになってきた。加えて、マンションの建物の高経年化、マンション内の住戸の賃貸化や空室化の増加、マンションの大規模化などによって、管理が高度化・複雑化している。

そこで、役員に外部専門家を選任するといった選択肢を提示する改正を行った。

具体的には、管理組合の管理者として重要な位置を占める理事長、あるいは理事や監事に外部専門家を選任して、理事会に専門家を入れるタイプ、外部専門家を管理者として選任し、理事会は管理者を監視する役割にするタイプなど、複数のタイプを提示している。

【画像1】外部専門家の活用パターン(1) 国土交通省では想定されるケース(マンションの特性)として、「運営面の不全の改善」と、「計画的な大規模修繕等の適切な実施、耐震改修・建替え等の耐震対策等専門的知見が必要な場合を想定」としている(出典:国土交通省「改正版:マンション標準管理規約及び同コメント(単棟型)」)

【画像2】外部専門家の活用パターン(2) 国土交通省では想定されるケース(マンションの特性)として、「高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズの高いマンション(大規模な新築マンションなどを中心に想定)」としている(出典:国土交通省「改正版:マンション標準管理規約及び同コメント(単棟型)」)

【画像3】外部専門家の活用パターン(3) 国土交通省では想定されるケース(マンションの特性)として、「高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズが高いが、規模の小さいマンション」「理事長のなり手がいない例外的なケース」としている(出典:国土交通省「改正版:マンション標準管理規約及び同コメント(単棟型)」)

外部の専門家とは、マンション管理士や建築士、弁護士、公認会計士などのマンション管理を支援する専門性を有する人。マンションが直面する課題に対応できる専門家を活用することは、これまでも盛り込まれていたが、役員に選任できるとした点が大きなポイント。

また、管理費の滞納は管理組合の適正な管理に支障をきたすことから、滞納された管理費などの回収は極めて重要と位置づけ、督促などの必要な措置を取ることが規約に盛り込まれた。これについては、管理組合が滞納者に対して取りうる措置のフローチャートも提示している。

住戸内のリフォーム、災害時などの意思決定などに関する新たなルールも

マンションに住む人に大きな影響を与える改正としては、リフォームが挙げられるだろう。

あらかじめ理事会の承認を必要とするものとして、リフォームの中でも「共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの」と規定し、具体的な制限の考え方も提示した。

例えば、主要な構造部分や給排水管などに影響するリフォームはもちろんのこと、騒音を伴うジェットバスの設置や床材の張り替え、外観の統一を損なう工事なども理事会の承認が必要な範囲としている。

また、窓やバルコニーなどのように、住戸に付帯するものでありながら共用部分である場所を修復する場合、管理組合と住戸の所有者のどちらが行うのかなどについてより詳しいルールを盛り込んだ。

災害などの緊急時には、専有部や専用使用権を有する部分であっても、理事長などが立ち入って状況を確認したり、修復や応急的な修繕工事を行ったりできるようなルールも盛り込んだ。

標準管理規約が改正されたからといって、すべてのマンションの管理規約が変わるわけではない。マンションごとの課題に応じて、管理会社などの助言を基に、管理規約を改定する議案が管理組合の総会にかけられる、といった動きが今後出てくると考えられる。また、これから販売される新築マンションでは、売主が用意する管理規約の案の内容を詳しくチェックする必要がある。

自分たちのマンションをどのように維持管理していくのか、そのルールを決めるのは所有者たちだ。こうした動きを理解したうえで、しっかりと考えてほしい。●参考

・マンションの管理の適正化に関する指針及び標準管理規約の改正の概要(国土交通省)

・標準管理規約及び同コメント(単棟型)(国土交通省)
元画像url http://suumo.jp/journal/wp/wp-content/uploads/2016/03/108086_main.jpg
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