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管理のプロに聞く、マンションの「居住者トラブル」とその回避法

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世代や考え方の異なる、さまざまな人が生活するマンション。集合住宅ならではの、住民間によるトラブルも起こりがちです。特に多いのが、マナー違反が原因で起こるいざこざ。
平成25年度の「マンション総合調査」(国土交通省)では、マンションで起こったトラブル全体のうち55.9%が「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」となっていて、ダントツの1位。その解決手段として、訴訟になったケースも103件報告されています。
そうした深刻な問題に発展させないためには、どんなことに注意すればいいのでしょうか? トラブルを回避するための心掛けについて、マンション管理士として居住者間のトラブルにも詳しい、マンション管理見直し本舗・代表取締役の村上智史さんに聞きました。他の居住者への配慮不足がトラブルをこじらせる

住民間によるマンショントラブルには、どのようなものが多いのでしょうか。まずは、特に多いと考えられる5つの原因を村上さんにうかがいました。

(1)「駐車違反」のトラブル
「マンションの居住者を訪ねてきた来訪者が、勝手に駐車スペースに車を停めてしまうことによるトラブルが多いようです。また、来訪者用の駐車スペースを用意し、駐車票を見えるところに掲示するようルールを定めているマンションもありますが、基本的には数時間以内の駐車というのが暗黙の条件。でも、なかには自分の車を来訪者用スペースに長時間停めたり、毎日のように停める人もいます。一般居住者の“常識の範囲”を越えてしまうと、トラブルに発展しがちです」(村上さんコメント、以下同)

(2)「ペット飼育」のトラブル
「動物の飼育に関するルールはマンションごとに異なります。飼育が可能な場合でも、動物の種類やサイズなど、ある程度の制限を管理組合で設けていることが多いです。飼育禁止のペットを飼うのは論外として、トラブルになりがちなのは飼育マナーやエチケットに関するものですね。ペットをエレベーターに乗せたときには自ら抱えるとか、ニオイに気をつけるなどの配慮が必要。ペットが苦手な人もいらっしゃることを認識した行動ができていない場合に、クレームに発展することが多いです」

(3)「生活音」のトラブル
「足音や子どもの声、楽器の音などによる苦情は、マンションの場合特に多くなりますね。騒音を出さないよう注意喚起を行ってもなかなかやめず、特に悪質と認められる場合は、管理組合の総会決議で部屋の使用を禁止したり、それでも改善されない場合には強制的に競売にかけることも『区分所有法』では認められています。ただ、そこまでに至るケースはさすがにまれですね。騒音は感じた本人の主観によるところもあるので、クレームの付け方も含めて取り扱い方が難しいテーマです。大きなトラブルにしないためにも、少なくとも早朝や深夜の時間帯に音を出すような行動を控える配慮がもっとも大切です」

(4)「リフォーム」のトラブル
「生活音のトラブルにも関連しますが、例えばカーペットの床をフローリングにリフォームする場合は注意が必要です。もともとの仕様がカーペットの場合、マンションの躯体自体がカーペットの吸音性をふまえた設計にしていることがほとんどです。そこをフローリングにすると、下の階に音が響きやすくなり、クレームが起きやすくなります。特に中古マンションを購入する際には、管理規約や使用細則を確認するようにしてください」

(5)「バルコニーなど共用部」のトラブル
「誤解されていることが多いのですが、バルコニーは専有部分ではなく、あくまで共用部分です。もちろん、居住者に専用使用権が与えられているスペースではありますが、ほかの居住者に迷惑をかけないように使わなければなりません。バルコニーは、火事などの緊急時にほかの居住者のための避難通路にもなるので、例えば大きな荷物などを置いてスペースを占有するような行為はNGです。
そのほかには、例えば子ども用のプールをバルコニーに出して水浴びしたりするのもトラブルの元です。子どもたちの声がうるさいとか、遊んだあとに大量の水を流して、排水管から水があふれてしまい下階の居住者からのクレームに発展するケースもありますね」住民同士で決めた約束事を管理規約に盛り込むのが理想だが……

しかし、どんなマンションにも必ず「管理規約」はあるはず。仮にマナー違反があったとしても、そこに書かれたルールに照らして抗議すれば、すぐに解決しそうな気もしますが……。

「確かに、分譲マンションならたいていの場合、管理規約くらいはあるでしょう。でもその中身は基本的に管理組合の業務内容や、総会や理事会などの運営ルールに関するものが中心です。マンション内の施設等の利用に関する細かいルールは別途『使用細則』で定められています。しかしながら、すべての居住者が使用細則にキチンと目を通して理解しているわけではありません。一方、同じマンションの住民同士でありながら真正面からクレームをぶつけることで、お互いに気まずい関係になりたくはないものです。そのため、一方が我慢を強いられることになりがちです。

また、使用細則でカバーしきれない部分のトラブルとなると、どちらが正しいのか判断が難しいケースもあります。そのような場合は、理事会で取り上げてもらって討議することもありますね。その結果として、再発防止を目的に新たなルールを定めるため、総会で使用細則や規約の改正に至るケースがあります」

本来は、住民同士が話し合いを重ねて約束事を共有し、管理規約に盛り込むことが望ましいのでしょうが、現実的には居住者たち自身が主体的に規約を定めるなんてことはほぼないそうです。そもそもマンションの管理規約も使用規則も、国土交通省がガイドラインとして定めた「標準管理規約」をもとに、売主であるデベロッパーがつくってしまうケースがほとんどとのこと。そのため、後からそこに手を加えるという発想自体が芽生えにくいのかもしれません。一人ひとりの「無関心」こそ、トラブルの温床

特に、古くからの住民も多い既存のマンションで新たなルールをつくるのは至難の業。そういう意味では、「マンションの築年数が浅く、初めて顔を合わせる入居者が多いうちに働きかけ、トラブルの予防につながるルールをしっかり決めるのが理想的」と村上さんは言います。いずれにせよ、集合住宅で暮らす以上「無関心」でいることは許されないのかもしれません。

「『自分は快適に過ごしたい』という思いは強くお持ちで、そのために権利は主張するのですが、組合の役員になるなどの義務を果たしたり、面倒くさいことは他人任せにしてしまう人が結構多いんですよね。みんなが快適に暮らすためには一定のルールが不可欠ですが、無関心な人が多いとルールの実効性が上がりません。また、そもそも管理規約を改正したくても、区分所有者全体の4分の3以上の賛成がないと法律上できません。そのためせっかくいい改正案があっても、全体の3割が無関心のために賛成しないと実現しないことになりますね」

4分の3とはなかなかハードルが高そうですが、自分で何か行動を起こさない限り、状況は改善されないことは確かかも……。

「自分が不満や不公平感を感じて、問題意識をもったときは他人任せではなく、理事会に相談してみるとか、総会に出席して意見を言うとか、自ら理事に立候補してみるとか、何らかのアクションを起こす意識をもつことが大切だと思います。マンション管理士などの外部の専門家に相談するのもひとつの手ですね。マンションは時代とともに住み手も変わってくるので、定期的にルールを見直していくことがトラブルを未然に防ぐことにもつながると思います」

せっかくマンションを購入したのに、トラブルによって快適な暮らしが損なわれてしまうのは、誰にとってもマイナスです。そうした事態を避けるためにも、居住者自身が意識を高くもつことが必要なのかもしれません。【村上智史さんプロフィール】
大学卒業後三井不動産に入社し、土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業に従事する一方、自宅マンションで管理組合理事長を長年務め、管理コストの削減、管理会社の変更、大規模修繕工事などを主導した経験をもとに、マンション管理見直し本舗を起業した。マンション管理見直し本舗では、無関心層が多数派を占める管理組合が潜在的に抱える運営上や利益相反のリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することをミッションとしている。
マンション管理見直し本舗
元記事URL http://suumo.jp/journal/2015/09/09/97109/

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