60歳からでも住宅ローンが組める「リ・バース60」！ ダウンサイジングや住み替えも利息のみの返済でOK

最近、「リタイアしたらコンパクトな家に住み替えたい」とか「田舎で暮らしたい」とか、同世代の友人たちから住み替えの相談を受けることが多くなった。私自身も60歳を超えて、趣味の部屋をつくりたいという夢を持っている。その時、問題になるのが資金だ。今までは60歳以上の世代にとって、住宅ローンは大きな関門であり、住み替えやリフォームの希望があっても難しいと言われていた。そんななか、【リ・バース６０】というシニア向けの住宅ローンが話題だという。どんな仕組みなのか住宅金融支援機構に取材した。

60歳からの住宅ローン【リ・バース６０】とは？

60歳を過ぎると仕事をリタイアしている人も多く、定期的な収入が年金のみという場合が多い。また、新たに住宅ローンを組みたくてもローン完済までの期限が限られており、毎月の返済額が大きくなる場合もある。何より限られた生活費から毎月の返済をするのは難しい。

筆者は、少し前から、自宅を担保に金融機関から融資を受けるリバースモーゲージに興味を持っていた。毎月の支払いは、存命中は利息のみで、元金は債務者が亡くなった後、自宅を売却すること等で一括返済する仕組みだ。筆者は長いフリーランス生活で年金に期待できないという状況で、今後の生活設計に利用できるかと視野に入れていたのだ。しかし、筆者の知る金融機関が提供するリバースモーゲージ商品は、資金使途が「生活資金」「医療・介護用資金」という場合が多く、新しく家を買いたいといった場合には利用が難しい。

そこで新しく満60歳以上の人向けのリバースモーゲージ型の住宅ローン【リ・バース６０】が生まれたと聞いた。通常の住宅ローンでは、毎月、元金と利息を返済しなければならないが、【リ・バース６０】では、債務者の存命中は、毎月の支払いは利息のみ、元金は、債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、相続人が現金等で一括返済するかを選ぶことができる。

返済方法のイメージ図（画像提供／独立行政法人住宅金融支援機構）

【リ・バース６０】は、住宅金融支援機構の住宅融資保険で民間金融機関の住宅ローンを支援する仕組みだ。金利等の融資条件は金融機関によって異なるので、詳細は各金融機関に問い合わせる必要がある。

あくまでも住宅ローンの一種であるため、資金の使い道は住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、セカンドハウスの建設・購入、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など住宅関連費用に限定されている。融資額の上限は、1.8000万円、2.住宅の建設・購入、リフォーム等の所要金額の100％、3.担保評価額の50％または60％のうち、最も低い金額になっている(※1)。

※1担保とする住宅（セカンドハウスを含む）が長期優良住宅の場合で、債務者の年齢が満60歳以上のときは「担保評価額の55％または65%」となる。また、債務者の年齢が満50歳以上満60歳未満の場合は、一律「担保評価額の30％」となる。

【リ・バース60】の仕組み図（画像提供／独立行政法人住宅金融支援機構）

相続人が困ることのないようにノンリコース型が利用できる

債務者が亡くなり、契約が終了したときに、相続人が一括返済するか、自宅の売却代金で借入金を返済するというのが【リ・バース６０】の特徴だ。そこで気になるのが地価の下落等により売却代金で借入金を全額返済できなかった場合。リコース型では残金を相続人の方が返済する必要がある。ところがノンリコース型では相続人の方は残金を返済する必要はない。(※2)

2017年からは【リ・バース６０】にこのノンリコース型が加わり、さらに安心できるシステムになった。今では債務者の99％がノンリコース型を選択しているようだ。ただし、金融機関によって、ノンリコース型はリコース型に比べて金利が高くなることが多いので頭に入れておこう。

また、相続人が住宅ローンの債務を引き継がないとなった場合、ローンの負債だけでなく、資産もすべて相続しない「相続放棄」を連想してしまう。しかし、ノンリコース型であれば、自宅の売却代金では全額返済できなかった場合であっても、金融機関は相続人に不足分を請求しないといった契約なので、他の相続財産とは切り離して考えることができるのもメリットだ。（※３）

※２死亡以外の理由により延滞等となった場合、売却代金で全額返済できなかったときは契約者に支払請求を行う。
※３相続に関する税金については、税務署へ要確認。

【リ・バース６０】の具体的な活用方法

【リ・バース60】にはさまざまな活用例がある。下記を参考にセカンドライフのプランを考えてみてほしい。

■新居への住み替え資金を用意したい
子どもが独立した後、夫妻2人で暮らしやすいコンパクトな家への転居を検討する場合、高齢になってから住宅ローンを借りるのは難しい。しかし今後の生活のために預貯金も一部残しておきたい。
→【リ・バース６０】なら、一定の頭金は必要だが、高齢の夫婦でも住み替え資金を借りることができ、毎月の返済負担も小さく済む。

（写真／PIXTA）

■シニア向け分譲マンションを購入したい
これから歳を重ねるにあたって1人暮らしは不安だと感じる。あるいは今の住まいのメンテナンスに手がかかり、今後、自分が病気になったときの対処も考えておきたい。
→【リ・バース６０】なら、看護師の常駐や健康管理のための施設が備え付けられているなど、快適な老後を想定したシニア向けの分譲マンションへの住み替えにも利用できる。

（写真／PIXTA）

■老朽化した自宅をリフォームしたい
年齢に合わせて住み心地を良くしたり、健康状態によってはバリアフリー対応のリフォーム工事が必要になったりする場合もある。預貯金からリフォームでまとまったお金を使うことに不安を感じる。
→【リ・バース６０】なら、毎月の支払いは利息のみで済むので、月々の負担が少なく、預貯金を残しながらのリフォームが可能。

（写真／PIXTA）

■住宅ローンの借換えで毎月の支払を減らしたい
定年を迎えると収入が減り、住宅ローンの債務が残っていると毎月の返済が苦しくなってくる場合がある。返済が滞ると、最悪の場合は自宅を手放すことになりかねない。
→残債額によっては、【リ・バース６０】で住宅ローンの借換えを行うことができる。借換えによって毎月の支払いが利息のみとなるので、月々の負担を軽減できる。

（写真／PIXTA）

【リ・バース６０】の資金使途別（画像提供／独立行政法人住宅金融支援機構）

【リ・バース６０】で頭に入れておきたいこと

【リ・バース６０】の活用するにあたって気を付けておきたいことがいくつかある。まず融資限度額は担保評価額の50～60％となっている。そのため、住宅の建設・購入資金の借り入れの場合は物件価格の50％程度の頭金が必要になる。

また、リフォーム資金や住宅ローンの借換えのために、現在の自宅を担保として【リ・バース６０】を利用する際は、住宅ローンの残債額と担保不動産の評価額によっては、希望した金額で融資を受けられない可能性がある。

【リ・バース６０】は毎月の支払いが利息のみなので、月々の負担は小さくなるが、繰上返済しない限り、利息の支払いはずっと続く。つまり、長生きすればするほど利息の総支払額は増えていくので、借入期間が長期化すれば、利息の総支払額が膨大な金額になってしまう可能性もある。

（写真／PIXTA）

変動金利の場合は、定期的に適用金利が見直される。適用金利が変更されると、毎月の支払額も変わる場合もあるので、今後金利が上昇すれば、月々の支払額が増加し支払いが困難になってしまう可能性もある。【リ・バース６０】を変動金利で利用するなら、金利上昇に備えた計画にしておく必要があるのだ。

2020年度の申請戸数は対前年の118％増、さらに2021年の1月～3月の申請戸数は対前年同期比135.6％増という【リ・バース６０】。取扱金融機関も70を超え、今後ますます注目される住宅ローンと言えるだろう。本格的な超高齢社会を迎えて、60歳以降のセカンドライフを十二分に楽しむためにも、選択肢の1つとして視野に入れておきたいと思った。

●取材協力
【リ・バース６０】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）