定期借地権付き一戸建て・マンションのメリットとデメリットとは？

家探しをしているときに、「おっ、この物件、割安だな」と思って広告をよく見ると、小さい文字で「定期借地権付き」などと書いてあった−−−−そんな経験のある人も少なくないかもしれない。定期借地権って、どんなものなのだろうか。

期限が来たら土地を更地にして地主に返さなければならない

定期借地権（定借）とは、その名の示すとおり期間が定まった借地権のことだ。土地は地主から借りることになるが、建物は所有権付きのものを買ったり、自分で建てたりできる。

借地権には事業用などいくつか種類があり、主に住宅用に利用される一般定期借地権は期間を50年以上に定め、契約の更新や延長はできないことになっている。契約の期限がきたら、原則として建物を解体して更地に戻し、地主に返還しなければならないのだ。

借地権にはほかに更新ができる普通借地権という制度もある。普通借地権には旧法と新法があり、どちらも契約期間が定められるが、借主が希望すれば更新できる。地主はその土地を自分が使わなければ生活できないといったよほどの理由（これを正当事由という）がなければ、更新を拒むことはできない。1992年に定期借地権が制度化される以前は普通借地権の物件が多く供給され、今も多数存在するが、近年では新規の供給は少なくなっているようだ。

購入価格が安く、50年間の総コストも割安

では定期借地権にはどんなメリットがあるかというと、なんといっても価格が割安になることだ。定借住宅は土地代金の代わりに保証金や権利金といった一時金がかかるが、所有権付きの土地を買うよりは安い。国土交通省の解説によると建物価格と一時金を合計した購入価格は、一般的に所有権付き住宅に比べて一戸建てが60％前後、マンションが80％前後になるという。

定期借地権だと入居後の土地の固定資産税がかからないが、その代わり、地主に地代を月々支払うことになる。地代の額は物件によりまちまちだが、月額1万〜5万円前後といったところ。都市部の便利な場所ほど地代が高めになる。

一般的に地代は土地の固定資産税より高い。また、分譲マンションでは将来の建物解体費を修繕積立金とは別に積み立てるケースが多い。だが、購入価格と合わせた50年間のコストで比較しても所有権より割安だ。同省の試算によると、購入価格と入居後のコストの合計では、定借一戸建ては所有権付きの7割程度のコストだという。

ゆとりのある広さや希少立地の物件が供給されやすい

このように定期借地権は土地代が安くなるので、土地や建物の広い、ゆとりのある住宅が供給されやすい。やや古いが、国土交通省の2009年のデータによると、定借一戸建ての平均敷地面積は222m2で所有権付きの1.7倍、延べ床面積は平均125 m2で同じく1.25倍だった。定借マンションの専有面積も平均で86.3m2と広めだ。

また、地主にとっては「手放したくないけれど有効に活用したい」という土地を利用できるので、所有権付きでは供給されにくい希少性のある立地の物件が増えるメリットもある。

典型的なのは寺や神社の敷地の一角にマンションを建てるケースだ。都心に近い便利な場所にありながら、緑に囲まれた閑静な環境が期待できる。少し前には、世界遺産である京都の下鴨神社の敷地内で定借マンションが建てられる計画が公表され、話題となった。

中古物件はローンが制約されるので売りにくい

デメリットもある。最大のものは、やはり50年（以上のケースもあるが）しか土地を利用できないことだろう。30歳で買ったら、80歳の時点で土地を地主に返さなければならなくなる。これは大きなリスクといえそうだ。

また、新築時は問題なくても、中古になると住宅ローンが利用しにくい問題もある。フラット35は定借でも使えるが、民間ローンは使えないケースも少なくない。使えたとしても、最長返済期間がフラット35の場合は借地契約期間の残存期間まで。民間ローンでは残存期間マイナス10年程度という場合もある。借地契約期間の残りが30年だと、住宅ローンの返済期間が20〜30年までしか組めない。住宅ローンが借りにくいということは、中古で売りにくいということだ。

ただし、50代前後の人が終（つい）のすみかとして買うのであれば、これらのデメリットはさほど気にしなくていいだろう。また、都心など立地の良い物件なら、中古で売ることも難しくないかもしれない。

これらのメリットやデメリットを理解して買うのであれば、定借住宅は魅力のある選択肢と言えそうだ。
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