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「勝ち組・負け組」はっきりと? 2018年の不動産市場を5つのキーワードで予測

「勝ち組・負け組」はっきりと? 2018年不動産市場を占う5つの注目キーワード

明けましておめでとうございます。2017年の不動産市場を振り返ると、一時、新築マンションの発売戸数や契約率が伸び悩んだものの、「供給調整」「価格調整」によって適温状態にまで回復した感があります。

こうした流れを受けて2018年の不動産市場はどうなるでしょうか? 注目すべき5つのキーワードを元に予測してみましょう。「2017年の振り返りはこちら:「中古マンション」「空き家」「事故物件」…5つのキーワードで2017年不動産市場を振り返る

キーワード1「金利動向」:不動産価格を左右も大きくは動かない?

写真/PIXTA

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まず気になるのは「金利動向」。金利が上がれば不動産価格は下がり、金利が下がれば不動産価格は上がります。例えば月々10万円の住宅ローン支払いで金利1.5パーセントなら3270万円借りられますが、仮に3パーセントに上昇すると、借入額は2600万円と、670万円も減ってしまい、それだけ不動産取得能力が減退してしまうためです。

黒田日銀総裁の任期が18年4月8日に満了するのに伴い「後継は誰か」「再任はあるか」などが話題になっていますが、いずれにしても2017年衆議院選挙で信任を得た安倍政権の路線を、大きく転換するような事態にはならず、このことで金利が大きく動く可能性は考えにくいでしょう。

景気動向を見れば、世界景気の同時回復にも支えられ、上場企業の業績は拡大しており、18年3月期の純利益は前期に続いて過去最高を更新する見通し。18年には世界経済もやや鈍化する可能性があるものの、アメリカは段階的な金利上げ、EUも金融緩和引き締め方向へ動くと見られ、緩和を継続する日本との金利差が拡大すれば円安になり、輸出企業を中心に株価は上がります。

日経平均株価はかつてより随分上昇した感がありますが、それでもPER(株価収益率)は15倍程度と、欧米の20倍程度に比して相対的な割安感があり、現行水準の2万2000~2万3000円のラインを超えるようだと不動産市場には思い切り追い風。一定の株式売却益が不動産市場に流れる可能性があります。

ただ、気になるのは「地政学リスク」。北朝鮮が今後どのような動きに出るか。複数のシナリオのうち、政権維持を条件として北朝鮮が核を手放すことになれば安心感が増しプラスの影響、米軍が先制攻撃を行った場合、多少の動揺はあるものの短期で収束すれば大きな影響はなく、国内の米軍基地が攻撃にさらされるようだと株価にも景気にも大マイナスで先が見通しにくくなる、といったところでしょう。

キーワード2「三極化」:価値が上がり続ける物件も

写真/PIXTA

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いずれにせよ長期的な不動産市場は「三極化」に向かいます。国内の多くの不動産価格は下がり続け、価値ゼロないしはマイナス価値に向かう物件が出てくる中で、一部の不動産は価格維持、ないしは上昇の余地が残されています。

その内訳はざっと、

「価値維持あるいは上昇する 10~15%」

「徐々に価値を下げ続ける 70%」

「無価値あるいはマイナス価値に向かう 15~20%」

といった具合です。

このことは、どのタイミングで、どんな場所に、どのような不動産を買うかで、天地ほどの格差が生まれることを意味します。資産化する「富動産」からマイナス資産となる「負動産」まで、「勝ち組不動産」と「負け組不動産」がはっきりする時代が到来したのです。「不動産は、1にも2にも3にも「立地」です。その地域の人口動態が不動産価値にどのような影響を与えそうか、よく見極めましょう。

キーワード3「立地適正化計画」:「活かす街」と「そうでない街」が決まる

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