『再建築不可物件』投資に気をつけろ！　詐欺会社の手口と簡単にダマされる強欲バカの正体

 

コロナ渦で、先行きが見えない経済状況のなか、注目が集まっているのが不動産投資だ。なかでも近年話題になっているのが、「再建築不可物件」をめぐる不動産投資。だが、そのなかには“怪しい”ものが少なくない。本サイトでは座談会形式で、その実態について関係者に話をうかがった。

 

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A氏　大手住宅メーカー勤務（45）

B氏　不動産投資家（39）

C氏　ベンチャー不動産会社勤務（32）

 

甘い言葉であとは知らんぷり

 

――最近不動産投資業界で話題の「再建築不可物件」投資についてお教えください。

 

A氏　「再建築不可物件」とは、ざっくり言って、現在家が建っている土地で、解体して更地にしてしまうと新しい家を建てられない物件のことです。都市計画区域と準都市計画区域内には建築基準法により「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という「接道義務」が設けられていますが、建築基準法が設立される以前に建てられた物件などに、この条件を満たさないものが存在するのです。

 

C氏　こういった「再建築不可物件」は周囲の相場に比べて価格が安いんですよ。これを仕入れて高く販売する、というのが「再建築不可物件投資」の基本ですね。リフォームで改築し、物件に付加価値をつけて販売する、という投資方法などが一般的です。ただ、「再建築可能な物件」にするためには、専門的な知識が必要になります。

 

B氏　ところが、「再建築不可物件」を「再建築可能な物件」にするまで完全にサポートすると謳って投資を募って、高額な手数料を取り、物件を販売したあとは放置するという手法をとる不動産会社が存在するのです。我々不動産投資家の間でも、密かに話題になっています。

 

C氏　ああ、たとえばS社とかですね。有名不動産投資サイトとかで、さかんに無料セミナー開催の宣伝をしてますね。

 

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B氏　セミナーは今は無料みたいですが、実際に投資に関して完全サポートを受けるには、100万円以上の入会金を払う必要があります。さらに成功報酬は50万円。知人の投資家で実際に参加したNさんから聞いた話では、例えば仮に物件購入費が2000万だとして「2500万で確実に売れる可能性が高い！」と物件紹介のメールで書かれていたのに、購入後、地元の不動産業者に持っていったら「そんな価格では売れないよ！」と言われたそうです。測量費や不動産取得税、登記費用、固定資産税、都市計画税など別途費用がかかるという基本的な説明はまったくされなかったとのこと。

さらに不動産取得後、５年以内に売却した場合は売却益の約40%が税金に取られてしまいます。我々投資家から見れば、諸経費＋S社に支払う150万以上の利益は確実に出さなければ意味がないですよ。

 

他人任せで儲かるはずなど無い！

 

 

A氏　「再建築不可物件」の販売手数料でトータル約150万は高いなあ……。まず入会料金100万円の内訳ってどんな説明なんでしょう？

 

B氏　物件探し、販売までのサポート、各種業者紹介、賃貸経営相談、評価査定書の作成などみたいです。

 

A氏　うーん……ありきたりですね……。言っちゃ悪いですが、そのNさんもド素人ですね。そもそも「再建築不可物件」に指定される物件には、それなりの理由があるんです。それを再建築可能にするには、時間も手間も費用もかかるし、物件が塩漬けになってしまうリスクが高い。我々住宅メーカーは安易に手を出しませんよ。

 

C氏　投資にはリスクはつきもの。Nさんは可哀想ですが、株でもなんでも、他人任せにして儲かるようなうまい話はありません。最終的な責任は投資家にありますよね。

 

B氏　それはそうですよ。ただ、NさんにS社が「販売実績」として顧客に見せている物件リストを見せてもらったのですが、その物件をいくつか「REINS」（※不動産取引情報提供サイト）で照らし合わせてみたら、まだ販売中になっていたんです。

 

A氏　うわーそれはヤバイ。ヘタしたら詐欺ですよ。

 

 

B氏　Nさんによると、入会前は「紹介物件はザクザクありますよ」という説明だったのに、実際に紹介される物件は週に数件。「再建築不可物件」購入後のサポートは放置されて、未だに再建築可能にできず、１年近く塩漬けになっているようです。

 

C氏　現段階で詐欺と言えるかかどうかは微妙ですが、かなり悪質なのは確かですね。

 

A氏　現在、日本全国の空き家数は過去最高の約850万戸だと言われています。中古住宅のリフォームやリノベーション、シェアハウスなどが注目されていますが、不動産できちんと利益を出すには、プロでも難しい時代です。「再建築不可物件」を扱う業者がすべて悪質なわけではありませんが、甘い言葉、うまい話に騙されないよう、注意してほしいですね。（構成◎編集部）

 

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