2020年の不動産市場を読み解く3つのキーワードを発表！

1月の恒例企画、2020年の不動産市場について、さくら事務所会長の長嶋氏に予測いただきました。2020年の不動産市場はどうなるでしょうか。

キーワード1「さらなる災害リスク」

まずは「さらなる災害リスク」。2019年の台風15号や19号が国内各地に甚大な水害・災害をもたらしたのは記憶に新しいところですが、気候変動のトレンドは今後もさらにその趨勢を増し、海面温度上昇による大規模な台風の発生する可能性はますます高まっています。国連IPCC第5次評価報告書によれば、気候変動システムの温暖化には疑う余地はなく、気温、海水温、海水面水位、雪氷減少などが再確認されています。

浸水可能性のある地域ではその備えを。また不動産選びではリスクのあるところはなるべく避けるといった動きが顕著になるのではないでしょうか。現時点では義務化されてはいない「不動産売買・賃貸契約時にハザードマップの説明を義務付け」「災害リスクを金融機関の担保評価に織り込み」といった動きが出てくるかもしれません。

「災害可能性に応じた火災保険料率の設定」は必至で、例えば楽天損害保険は4月から「住宅が高台などにある契約者の保険料は基準より1割近く下げる。一方、床上浸水のリスクが高い川沿いや埋め立て地などに住む契約者の保険料を3～4割高くする」としています。

また「屋根工事」のやり方にも注目が集まりそうです。昨年9月の台風15号では、神奈川県の一部や千葉県の多くの地域で屋根が飛ぶなどの被害が続出。私は被災後の千葉県館山市の現地を見て回りましたが、被災の有無の分かれ目は「屋根工事が2001年8月以降か」だったようです。1995年の阪神・淡路大震災の被害を受け、6年後の2001年に、各業界団体合同で示された「瓦屋根標準設計・施工ガイドライン」に沿ったやり方で工事が行われていたかどうか、ということなのです。

巨大地震（ 震度7 ）に耐える目的で創られたこのガイドラインより前の屋根工事は、極端にいうと、ただ載っているだけのようなケースも多く、一定以上の風量には全く対応できません。ひとたび屋根が飛ぶと、それが周辺の建物の壁を貫通するなどの二次的被害も発生し、地域全体が悲惨な状況となっていました。自身が保有する建物の屋根は、いつごろの工事なのか、どのような基準に基づいて工事されたのか、確認しておきたいところ。さらには、周辺の建物の屋根工事の状況についても、現状把握をしておく必要があるでしょう。もちろん、2001年以降の工事であってもガイドラインを無視した工事もあるかと思いますので、どのようなやり方で工事を行ったのか、工事会社に確認してみましょう。

（画像／PIXTA）

キーワード2「不動産価格のピーク感」

「不動産価格のピーク感」も鮮明です。2012年の民主党から自民党への政権交代以降、「都心」「駅近・駅前・駅直結」「大規模」「タワー」といったキーワードに象徴される物件中心に価格上昇を続けてきた新築マンション市場も、発売戸数は年々減少し、好不調を占う契約率も恒常的に70％を割り込むなど息切れ感。19年の首都圏新築マンション供給は3.2万戸の見込み（不動産経済研究所）も、2020年は3万戸を割り込む可能性が高いでしょう。供給は都区部や駅近・大規模・タワーマンションなどが中心となり、平均価格は横ばいかやや下落といったところではないでしょうか。新築マンションはもはや「高嶺の花」となり、こうした流れから中古マンション市場は過去数年のトレンド同様、好調が継続しそうです。

キーワード3「政治の動き」

政治にも動きがありそう。森友・加計問題でも揺らがなかった現政権も「桜を見る会」騒動や「IR＝統合型リゾート」関連を巡る汚職事件では国民の関心も高く、内閣府支持率を大きく低下させています。国会の野党追及次第では、憲政史上最長の現政権も衆議院の解散・総選挙を決断する場面が出てくる可能性があるかもしれません。そうなると、長期政権だからこそ安定してきた株式市場や不動産市場にも悪影響は必至で、さらに「実質的な日銀による国債引き受け」といった現在のスタイルに懸念が示される展開となると、金利上昇など景気に悪影響を及ぼしかねない状況が生まれるかもしれません。金利上昇すれば当然不動産価格は下落に向かいます。

世界を見渡せば「ブレグジット」「香港デモ」「中東情勢」など世界には火種がいくらでも転がっており、世界の政治経済情勢はかつてなく不安定。有事となれば日本円やスイスフランのように通貨の強い国はデフレ、それ以外の国はインフレに向かう可能性が高く、これも国内不動産価格にはもちろん下落圧力です。「円高」「株安」「原油高」「金高」「仮想通貨高」「不動産安」といった展開です。

10月に実施された8％から10％の消費増税後、１２月の日銀短観では企業の景況感を示す業況判断指数（ＤＩ）が、大企業製造業でゼロとなり、前回９月調査から５ポイント低下するなどありとあらゆる経済指標が悪化する中「台風の影響もあった。趨勢を慎重に見極める」としている政府ですが、そろそろ災害の影響を差し引いた情勢も分かるはず。本格的な景気悪化が鮮明となった場合、株価や不動産価格に影響が出るのは避けられません。

そんなわけで、今年の不動産市場は「大きなトピックがなければ横ばいまたはややマイナス」「世界の政治・経済情勢に大きな変化があれば大きくマイナス」になるものと予想します。
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