住宅ローン減税が利用できない場合があった！4割が知らないその要件とは？

家を買ったときに利用する制度として、認知度抜群の「住宅ローン減税」。実は、利用できない場合もある。リニュアル仲介が543人に調査した結果によると、約4割もが知らない要件があったという。どういった場合に利用できないのか、詳しく説明していこう。【今週の住活トピック】

「『住宅ローン減税/築後年数要件』認知度調査」を発表／リニュアル仲介

中古住宅の場合は新築住宅の場合より控除額が低い

まず「住宅ローン減税」についておさらいしておこう。

住宅ローンの年末残高の1％を10年にわたって所得税などから控除する制度だ。この制度は、消費税の増税時には拡充策が取られてきた。税率が5％→8％に上がったときには、対象となる住宅ローンの限度額を2000万円から4000万円（※1）に引き上げた。税率が8％→10％に上がるときには、3年延長（※2）することが決まっている。

※1：認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）の場合は5000万円

※2：年末残高1％または建物価格の2％分を3年分割のいずれか低い額

ただし、中古住宅のように、売主となる個人から買主の個人が購入する「個人間売買」は、消費税の対象外となる。いずれの拡充策も消費税の増税に対する緩和策なので、消費税の対象外である個人間売買の中古住宅の場合は適用されない。したがって、中古住宅の場合の住宅ローンの限度額は2000万円のままで3年の延長もない。

中古住宅といっても、宅地建物取引事業者が個人から買い取ってリノベーションしたうえで販売するものは、個人間売買ではないので、消費税の対象となり、住宅ローン減税の拡充策も適用される。

誤解のないように、こうした前提をまず理解してほしい。

こんな場合は住宅ローン減税が利用できない！

もともと住宅ローン減税が適用されるには、一定の要件がある。

まず優遇されるのは、「マイホーム」だ。そのため、自ら居住する住宅に限定される。

次に、「所得の多い人」は対象とならない。制度を利用する年の合計所得が3000万円を超える人は利用できない。

ローンが「通常の住宅ローンではない」場合も、対象とならない。例えば、10年未満の返済期間の短いローンや親からの借入金、無利子またはそれに近いローンなどを使う場合も利用できない。

また、住宅として一定の品質を有するものを増やしたいという考えから、「取得する住宅」についても要件がある。最もよく知られているのは、家屋の登記簿面積が50平米以上ないと適用されないというもの。

単身者がマンションを買うときに、「面積が広くなる（55平米など）ので購入価格も高くなるが住宅ローン減税を受けられる」ものと「住宅ローン減税を受けられないけど面積が狭い（30～40平米台など）ので購入価格も安くなる」もののいずれを選ぶかで、迷う場合も多いと聞く。

さらに中古住宅の場合は、面積要件に加えて、一定の耐震性も求められる。そのための要件として、次のいずれかに該当する必要がある。

・家屋が建築された日から取得の日までの期間が20年以下であること。ただし、マンションなどの耐火建築物の場合は、25年以下

・新耐震基準に適合する建物であること（2年以内の耐震基準適合証明書がある、2年以内に既存住宅売買瑕疵担保（かしたんぽ）責任保険契約を締結しているなど）

・新耐震基準に適合しない建物を取得する際に、耐震改修工事を行って、耐震基準適合証明書などを得ること

約4割が建築後何年以内までといった要件を知らない！

さて、リニュアル仲介の調査では、中古住宅の場合の要件について聞いている。

まず、「築25年以上のマンションは、住宅ローン減税が利用できない」ことを知っているか聞いたところ、「知っている」は58.3％、「知らない」は41.7％となり、築後年数要件があることを知らないという人が約4割いることが分かった。

築25年以上のマンションは、住宅ローン減税が利用できないことをご存じですか？（出典／リニュアル仲介「住宅ローン減税/築後年数要件」認知度調査）

また、築後年数要件を満たさない場合でも、耐震性を満たせば住宅ローン減税の対象になることを知っているかどうか聞いたところ、「知っている」は45.6％、「知らない」は54.4％となり、知らない人はさらに増える結果となった。

「既存住宅売買瑕疵保険の付保」もしくは、「耐震基準適合証明書取得」で、住宅ローン減税が利用できるようになることをご存じでしたか？（出典／リニュアル仲介「住宅ローン減税/築後年数要件」認知度調査）

今の住宅ローンの金利は、1％を下回るものもあるほど低くなっている。住宅ローン減税でローン残高の１％が控除されれば、当初10年間は利息がほとんどかからないという状態になるわけだ。

こうした減税制度はもれなく使いたいと思うものだが、利用できると思っていて、後になってできないと分かったら、大きなショックを受けることだろう。ここに記載したほかにも細かい要件はあるので、自分の場合は適用されるのかどうか、しっかり理解しておくことが大切だ。
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