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団地を一棟買い! 再生させるためのカギは「交流の仕掛けづくり」

団地を一棟買い! 再生させるためのカギは「交流の仕掛けづくり」

全国の約5000の住宅団地のうち、築35年以上のものは約1500団地(2015年 国土交通省推計)。いずれも建物の老朽化、陳腐化、居住者の高齢化が深刻だといわれる。そのなかには、居住者同士の交流が減少して団地を含めた周辺が衰退するとともに、培ってきた共助の体制も失われるケースも少なくない。そうなると居住者はますます定着しにくくなってしまうのだ。

では、どうすれば団地に活気がもどるのか? 団地を元気にする取り組みがあると聞き、福岡をたずねた。

老朽化した団地を再生へ。建物と、居住者同士のつながりを見直し

2016年12月16日、久留米市の築38年の賃貸住宅団地「コーポ江戸屋敷」で、居住者の交流を目指した庭づくりのワークショップ、「第1回コミュニティデザインカレッジ<シナリオづくり編>」が行われた。主催は福岡に拠点を置く不動産管理・コンサルタント会社のスペースRデザイン。

住宅団地の再生は住民同士の交流が重要になる。そのポイントが“庭”にあると考えた老朽不動産再生のエキスパート・吉原勝己さんは、団地の庭のデザインを見直すため、地域の仲間とともに今回のワークショップを企画した。吉原さんは同社の代表取締役である。

この団地は吉原さんが別途設立したまちづくり投資会社が2015年に取得したもので、約3200m2の敷地に1棟16室の建物が計3棟建っている。もとの間取りは3K、家賃は4万~5万円だ。【画像1】ワークショップは団地のリノベーション中の住戸で行われた。写真奥の右からスペースRデザインの吉原勝己さん、チームネットの甲斐徹郎さん、H&A managementの半田満さん(写真撮影/介川亜紀)

【画像1】ワークショップは団地のリノベーション中の住戸で行われた。写真奥の右からスペースRデザインの吉原勝己さん、チームネットの甲斐徹郎さん、H&A managementの半田満さん(写真撮影/介川亜紀)

吉原さんは、2003年から築30年を超すような老朽賃貸ビルの再生に取り組んできた。彼は再生後、さらに魅力を増した物件を「ビンテージビル」と呼ぶ。

吉原さんの手法の特徴は、「建物」と「居住者の関係性」双方の見直しにある。建物は、新築並みに内・外装を一新するのではなく、建設当初のデザインや趣を活かしてリノベーションを行う。並行して、居住者同士の交流が形成・維持されやすいようなソフト面の工夫をする。

例えば、ビル内に居住者が集まれるような共用スペースを確保したり、居住者が自由に参加できるイベントを定期的に企画したり、細かな相談事にも応える管理人を置くなどしている。

「ビル内に交流が生まれれば、互いに協力しながら、楽しく安心して暮らすことができる。さらに、地域の住民と連携できれば、周辺地域のにぎわいにも貢献するのではないか」と考えている。

知り合いからの相談をきっかけに「コーポ江戸屋敷」を取得した際も、これまでと同様の方針で再生を目指すことにした。ただし、小さな“まち”とも捉えられる団地は、一棟の賃貸ビルよりも積極的な居住者同士の交流の必要性を強く感じたという。そこで、着目したのが敷地内の庭だ。再生し注目されている神奈川県座間市の「ホシノタニ団地」にも刺激を受けた。

「建物の周りの植栽や通り道の配置などを工夫すれば、居住者同士が自然に顔を合わせたり、一緒に何らかの活動をしやすくなるのではないか」(吉原さん)

間もなく、庭などの周辺環境を活用したまちや集合住宅のコミュニティデザインを得意とする、チームネットの代表取締役 甲斐徹郎さんを招きワークショップを行うことにした。ワークショップには、地元のリノベーション会社やまちづくり会社、不動産オーナーなどのほか、団地の管理・運営に詳しいUR都市機構のメンバーに参加を呼び掛けた。

なぜ、ワークショップ形式にしたのか?「主な参加者はこれまで一緒に、福岡県内で老朽不動産の再生に取り組んできた福岡市や久留米市、大川市、八女市、柳川市、大牟田市などの仲間たち。コーポ江戸屋敷をテストケースとして、今後、ともに県内の団地の再生手法を研究していきたい」(吉原さん)【画像2】大牟田市と熊本県からの参加者チーム。普段は、それぞれまちづくりやリノベーションにかかわっている(写真撮影/介川亜紀) 【画像2】大牟田市と熊本県からの参加者チーム。普段は、それぞれまちづくりやリノベーションにかかわっている(写真撮影/介川亜紀)【画像3】福岡県でそれぞれ大家業を営む、「オーナー井戸端ミーティング」チーム(写真撮影/介川亜紀) 【画像3】福岡県でそれぞれ大家業を営む、「オーナー井戸端ミーティング」チーム(写真撮影/介川亜紀)【画像4】大川市と福岡市からの参加者チーム(写真撮影/介川亜紀) 【画像4】大川市と福岡市からの参加者チーム(写真撮影/介川亜紀)【画像5】地元・久留米市からの参加者チーム。それぞれ大家業やリノベーションに携わる(写真撮影/介川亜紀)
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