掘出物件の宝庫「中古住宅」の品質を見定める二つの方法

2016/07/21 14:22 JIJICO

新築と中古物件の違いは時間が経ったかどうか、ただそれだけです。
これを悪く考えれば、それだけ住宅が老朽化しているといえますが、良く考えれば中古物件は時間の審判に耐えているといえるのです。

時間が経過しても家を支える躯体部分に歪みがなく、雨漏りや結露もしないのであれば、適切なメンテナンスがなされていると確認できます。
この「確認できる」こと自体、長年経過した中古物件のみが持っている大変素晴らしいメリットなのです。

コミュニティの雰囲気、日当たりや眺望、特にマンションであれば管理会社の質もわかるなど、住宅が建設された後に判明する周辺環境も確かめられるのです。

新築の場合は予測するのが関の山。
もちろん、地盤調査や建設中の検査を経ているため、ある程度の品質は保証されますが、実際に不具合がでるかどうかはどうしても確認できません。

つまり中古物件だからこそ真実を語ることができ、そして私たちはそれを確認できるのです。

ではなぜ日本は、住宅市場における中古住宅流通の割合が15％にも満たないほど新築志向なのでしょうか。
それは、不良住宅と適正住宅が見分けられなかった（見分けようとしなかった）ことが大きな原因の一つです。

物件を調査することに売主の許可が取れないことや、時間勝負の不動産売買で余計なプロセスを踏むことが必ずしも歓迎されないこと、そもそも評価し価格に反映するノウハウが広く普及していなかったことなど、中古住宅の品質をつぶさに確認するハードルが高かった状況があります。

結果として、税法上の「耐用年数」という物件の実態とかけ離れた指標でのみ評価し、年数が経てば等しく建物の価値はゼロ。
事実上、適切なメンテナンスを実施しているピカピカ物件も、放置しているボロボロ物件も、土地値だけで住宅の価格が決まるという悪しき商習慣ができあがってしまったのです。

真実を語る中古物件、その本来の姿をみることなくバッサリと切り捨て、新築という選択肢を選ぶという大変もったいない状況なのです。逆にいえば、中古住宅の品質を確認できるツールをもてば、優良な中古物件を積極的に安値で買える機会が生まれるともいえ、大きなチャンスが到来するのです。

そして2016年5月、とうとうインスペクション（建物診断）の説明を仲介業者に義務付ける法案が成立しました。

実際にインスペクションをするかどうかは任意ですが、インスペクションという方法で中古住宅の健康状態を確認できる選択肢があること自体は、買主に必ず周知されるようになります。
これによって、建物状況の調査が促され、中古住宅のありのままの姿が正しく評価する動きが加速するでしょう。

さらに、もう一つのツールが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
これは、中古住宅の構造耐力上主要な部分（柱や基礎など）と雨水の浸入を防止する部分について、瑕疵（かし）があった場合に買主を保証する制度です。

保険として安心を買うものですが、それ以上に、瑕疵保険が付帯“できる”こと自体に大きな意味があります。
保険法人の専門的な「検査」にパスしなければ、瑕疵保険に加入できないためです。
瑕疵保険に加入できている時点で、一定程度の品質が確認されるといえるのです。

加えて、既存住宅売買瑕疵保険に加入するのは売主です。
瑕疵保険に入っていない物件があれば、売主側に「瑕疵保険に入ってくれ」とお願いする必要があります。
売主が頑なに保険加入を拒否する場合、住宅の品質に問題があることを知っているとも考えられ、不良住宅を購入するリスクを低減できます。

インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険、この二つのツールをうまく用いることで、中古住宅の質をダブルチェックできる体制が整ったのです。

中古住宅は新築に比べ、資産価値の大部分を占めるといわれる「立地」の選択肢が極めて大きく、掘出物件の宝庫ともいえます。
不良住宅と適正住宅が見極められれば、中古物件を積極的に目利きし、中古の品質が二極化する市場が形成されることが予想されます。

さらに、中古の質を見定めるツールをうまく活用することで、耐用年数に限らない不動産の評価手法に改善されることも期待されます。
現に、国交省も評価手法の提言に前向きな姿勢を示しており、金融機関が追随すれば、これまで融資額が少なくなりがちだった築古物件も売買が活性化されるでしょう。

特にリフォームを実施すればそれ応分の資産価値を認めるようになれば、自ら住宅を適切な状態にメンテナンスしようという強いインセンティブが生まれます。
優良な住宅を維持して使っていくという動きは、政府が推し進めるストック型住宅市場の形成を力強く後押しする起爆剤ともなり得ます。

より良い住宅をより広い選択肢から選び、大切に使った住宅はそれに見合う資産価値を認める。
インスペクションを促進する法改正を皮切りに、このような健全な住宅市場が形成され、日本人の国民性にも親和性のある「良いものを長く使う」暮らし方が実現されることを大いに期待します。

（加藤豊／不動産コンサルタント）