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中古マンション価格上昇中。東京23区で売り時の駅はどこ?

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中古マンション価格の上昇が続いている。新築マンションの供給が減ったり、値上がりしたりしていることを受けて、中古マンション価格も連れ立って上昇している。とりわけ上昇率が高い東京23区はリーマン・ショック前の高値水準に迫る勢いだ。「今は中古マンションの売り時なのか?」「特に売り時の駅はどこなのか?」 この2点について不動産市場リサーチを手がける東京カンテイのデータを基にレポートする。
東京23区の上昇の勢いが止まらない

東京カンテイが5月21日に発表した最新データによると、2015年4月の首都圏一都三県の中古マンション平均価格(70m2換算)は8カ月連続のプラスとなり2969万円(前月比+0.4%)となった。大阪府や兵庫県などの近畿圏の平均は1825万円(-0.3%)、愛知県などの中部圏も1516万円(-0.7%)とわずかに減少した。

【画像1】首都圏、近畿圏、中部圏の中古マンションの平均価格(70m2換算、単位:万円)

「日本の三大都市圏の中古マンション価格は上昇基調が続いていますが、首都圏では千葉市、近畿圏では神戸市などが前月比マイナスになるなど弱含みの地域もあります。ただ、東京23区は例外で高い伸びが続いています」と東京カンテイの上席主任研究員の井出武さんは解説する。

東京23区の2015年4月の中古マンション価格は4563万円(前月比+0.6%)と10カ月連続で上昇した。昨年同月比で見ても+10.0%と高い伸びを示している。リーマン・ショック前の高値水準と比べるとまだ少し低いものの、2010年近辺の高値は上回った格好だ。

【画像2】東京23区の中古マンション価格(70m2換算)および流通戸数の推移

今後も東京23区内の中古マンション価格は上昇するのだろうか?
「需要と供給の関係で見れば、上昇余地はあるでしょう。現在、新築マンションの供給が少ないこともあり、23区内の中古マンションの流通戸数も少ない。今は売り手の方が強気でいられるため、値上がりする傾向が高い。供給戸数が増えると値崩れが起きる可能性があるが、今の供給戸数はようやく底打ちしたかという水準です。23区内のマンション需要は高いため、景気が大きく悪化しない限り、上昇基調は続くと思います」(井出さん)築約10年の中古マンションが3割増しで売れる駅は?

次に、自分が住んでいるエリアで中古マンションがどれぐらい高く売れるのか? その一端を示すのが下記のランキングだ。これは首都圏の主要な駅において、築年が約10年程度の中古マンションの坪単価を、購入時と10年後の今中古流通した時で坪単価を比較したものだ。

具体的には、駅ごとに2003年4月~2005年3月までに新規分譲された物件価格の坪単価と、2013年4月~2015年3月までに中古流通した物件の坪単価で比較した。中古流通時の坪単価を、新築分譲時の坪単価で割った値をリセールバリューと呼び、100%を超えていると購入時より高く売れる可能性が高いことを示す。

●首都圏主要駅の中古マンションのリセールバリュー率ランキング

順位 駅名(沿線名) リセールバリュー率(新築坪単価/中古坪単価)
1位 小伝馬町(東京メトロ日比谷線) 131.8%(193.9/255.5)
2位 豊洲(東京メトロ有楽町線) 131.6%(180.1/237.0)
3位 辰巳(東京メトロ有楽町線) 127.5%(155.7/198.5)
4位 半蔵門(東京メトロ半蔵門線) 127.4%(428.9/546.4)
5位 外苑前(東京メトロ銀座線) 125.8%(409.0/514.7)
6位 市ヶ谷(JR総武線・中央線各駅停車) 122.1%(289.8/354.0)
7位 麹町(東京メトロ有楽町線) 121.7%(361.4/440.0)
8位 都筑ふれあいの丘(グリーンライン) 121.7%(109.7/133.5)
9位 南千住(東京メトロ日比谷線) 121.5%(141.8/172.3)
10位 元町・中華街(みなとみらい線) 120.9%(209.4/253.0)
11位 白金高輪(都営三田線) 120.8%(290.0/350.2)
12位 新御徒町(都営大江戸線) 120.0%(172.9/207.4)
13位 勝どき(都営大江戸線) 119.3%(194.3/231.9)
14位 国際展示場(りんかい線) 119.0%(193.5/230.4)
15位 天王洲アイル(りんかい線) 118.9%(212.2/252.4)
16位 泉岳寺(都営浅草線) 118.1%(285.5/337.2)
17位 新浦安(JR京葉線) 117.1%(154.3/180.8)
18位 下高井戸(京王線) 116.6%(243.2/283.6)
19位 品川(JR山手線) 116.5%(268.4/312.8)
20位 桜台(西武池袋線) 116.5%(198.5/231.3)
21位 東日本橋(都営浅草線) 116.4%(210.6/245.3)
22位 後楽園(東京メトロ丸ノ内線) 116.0%(260.7/302.4)
23位 日本橋(東京メトロ銀座線) 115.9%(323.8/375.2)
24位 東銀座(東京メトロ日比谷線) 115.6%(291.4/337.0)
25位 神楽坂(東京メトロ東西線) 115.0%(259.7/298.7)
26位 御成門(都営三田線) 114.6%(307.6/352.6)
27位 日暮里(JR山手線) 114.2%(169.5/193.6)
28位 秋葉原(JR山手線) 114.1%(236.3/269.7)
29位 人形町(東京メトロ日比谷線) 114.1%(221.3/252.5)
30位 菊川(都営新宿線) 113.9%(168.6/191.9)

地下鉄日比谷線の小伝馬町駅、有楽町線の豊洲駅や辰巳駅、半蔵門線の半蔵門駅、銀座線の外苑前駅など上位12位以内のリセールバリュー率は120%を超えている。これは購入当時より2割以上高い価格で売れる可能性があることを示す。例えば、購入価格が4000万円なら4800万円以上で売却でき、売買差益を得ることができる。

「価格が上昇する2006年より前に購入し、リセールバリュー率が高い駅に住んでいる人は、今は売り時と言えます。次も23区内でマンションを買いたい人は物件探しが難しいかもしれませんが、リセールバリュー率が低い駅や値下がりしている郊外や地方への住み替えを考えている人には好都合です。今後も上昇する可能性はありますが、値崩れはリーマン・ショック後のように急に起こり、急ピッチで進む。住み替え希望の人は、欲をかかずに売却を進めた方がいいでしょう」(井出さん)

アベノミクスと日銀の大規模金融緩和が続くことが前提だが、東京五輪が開催される2020年までは需要が高い23区内の中古マンション価格の上昇は続くと見る向きは多い。一方で2017年に予定されている消費税増税や東京五輪の建設需要が落ち着く2018年ごろにはピークアウトする見方もある。

中古マンション価格が下落に転じる時期を予測するのはプロでも困難だ。ただ、だからと言って指をくわえて見ているだけでは相場観を養えない。住み替えや売却を検討している方は売却査定を依頼して、どれぐらい高く売れそうかを探ってみるのもいいだろう。●SUUMO 関東の中古マンション
SUUMO 不動産売却・査定(関東)
元記事URL http://suumo.jp/journal/2015/06/05/91513/

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