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都心マンションはバブルの水準 新築に「高値づかみ」リスク

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 首都圏の新築マンション価格が上昇を続けている。不動産経済研究所によれば、2014年の平均価格は前年比2.7%増の5060万円。5000万円を超えたのはバブル末期の1992年以来だという。

 資産価値としての需要も再び高まっているマンションだが、本当に今が「買い時」なのか。近著に『やってはいけないマンション選び』(青春出版社)がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏に聞いた。

 * * *
――新築マンションの価格がバブル並みに上がっています。

榊:昨年の消費税増税後に一旦“ミニミニバブル”が終わってマンション販売も萎んでいたのですが、秋に日本銀行の黒田東彦総裁が異次元金融緩和を発表して以来、局地的なバブルが起きています。都心部では昨年の11月からさらに1割は値上がりしています。

 例えば、オリンピックの選手村が建設される予定の晴海エリアには『ザ・パークハウス晴海タワーズ』や『勝どきザ・タワー』といったタワーマンションが林立し、平均坪単価(3.3平方メートル)が290万円台から300万円台前半といった高額物件となっています。

 そんな中、新たに誕生する『パークタワー晴海』は、地下鉄の最寄り駅から徒歩12~15分と遠いにもかかわらず、坪単価は300万円台の中盤に達するのでは、とまで言われています。

――また、山手線の内側エリアの高騰は凄まじい。坪あたり500万円を超えるような高額タワーマンションも分譲され、次々と売れているとか。

榊:業界でもっとも話題になっているのは目黒駅前の『ブリリアタワーズ目黒』で、現在モデルルームで提示されている価格から平均坪単価を推測すると600万円になると言われています。通常、坪単価が300万円を超えるマンションは、年収が1000万円以上はないと、とても手が出るマンションではないので、異様なほど高騰しているといえます。

――では、どんな人が購入を決めているのでしょうか?

榊:坪500万円以上の物件を購入するような層は、自分で住むために買うケースは3分の1程度。残りの3分の1はシニア世代をはじめ、相続税対策を考えている富裕層。そして、残りは投資目的の外国人といった比率でしょう。

――賃貸に回して家賃収入を得る年間利回り(収益率)も4%未満といいます。

榊:完全にバブルの水準です。東京の都心エリアは3%に満たない新築物件が多いですし、賃料の想定によって2%台の物件もあります。いくら資産価値が落ちない山手線圏内であっても、常に借り手がつく保証はありませんし、50年かかってやっと元が取れたと思ったら、そのマンションなんてもうボロボロですよね(笑い)。

――では、今は買い時ではないと?

榊:バブル化した都心エリアでマンションの購入を考えるなら、「高値づかみ」をする危険が大きいですね。想定利回りが4%未満のうちは買い時ではありません。

 山手線の内側でも駅から少し離れれば坪200万円台の“掘り出し物件”はポツポツとありますし、山手線の外に出れば、江東区や江戸川区でまだ売れ残っている新築マンションはあります。ただ、マンションの資産価値は9割が立地で決まるといっても過言ではなく、売れないマンションにはそれなりの理由があることも忘れてはなりません。

――中古で探すのも手ではないですか?

榊:いま都心部では中古もつられて価格が上がっているので、新築価格と変わらないどころか、新築時より高く売っている物件も多々あります。中古を探す際はなにも焦る必要はありません。まずは住みたい地域や路線を決め、最低でも3か月、理想的には1年程度じっくりと定点観測をすることをお勧めします。そうすれば、次第に地元のマンション市況や相場感も掴めてくるはずです。

――中古選びのポイントは何ですか?

榊:新築時の価格がどのくらいで、その後、売りがどのくらい出ているとか、いつまでも売れない物件はどんな理由があるのかなど、自分なりに情報を集めてみるのがいいでしょう。

 地域の選択は、いま「住みたい街ランキング」や「住みたい沿線」などで上位にきていても、住民が減って街がダウンサイズ化していく可能性もありますし、将来まで見通すことはできません。ひとつ言えるのは、都市間の連結性がよい路線の沿線は、資産価値が落ちにくい傾向があります。

 例えば、東京から品川、川崎、横浜など主要都市を結び、もっと先には名古屋や京都、大阪など有力都市をつないでいるJR東海道線の沿線は資産価値が極めて安定しているといえます。

――いまの首都圏マンションバブルはいつまで続きそうですか?

榊:2017年に再び消費税が上がる予定なので、その後は確実に景気が冷え込み、不動産取引も停滞するはずです。そして、2019年に日本中の世帯数が減り始め、東京オリンピックが開催される2020年からは東京の人口も減っていくと予想されています。人口が減少すれば住宅に暮らす人が減るのも当然です。

 にもかかわらず、毎年の新築着工戸数が80万戸を超え、東京都でも11%の空き家率になっています。すでに少し郊外に出れば目に見える形で中古価格や賃料が大幅に下落しているエリアも多く、それが新築の分譲価格に影響してジワジワと都心部に押し寄せています。

 今後も空き家率が高まっていくことを考えると、20年後には日本人のマンションに対する意識は大きく変わっていると思います。新築マンションの分譲戸数は激減し、中古の売買が主役になっているでしょう。誰も住みたくないようなマンションは老朽化が進み、廃墟となる可能性すらあります。

 そんな時代に差し掛かっている今、従来の感覚で新築の高額マンションに飛びつくことはリスクも大きいといえます。ぜひ、慎重なマンション選びをしてほしいと思います。


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