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大家は賃料不払いを理由として、アパートの鍵を付け替えられる?

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大家は賃料不払いを理由として、アパートの鍵を付け替えられる?

Q.

 アパートを賃借しましたが、契約書に「賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は賃借人の承諾なくして部屋に立ち入り、適切な措置をとることができる」との特約条項がありました。3か月分の賃料を払わなかったのですが、ある日帰宅すると鍵が替えられており、部屋に入ることができません。

 これは許されるのでしょうか?

(1)許される
(2)許されない

A.

正解(2)許されない

 賃貸借契約が締結されると、各当事者に権利義務(債権債務)が発生します。その権利義務のうち特に重要なのが、賃借人の賃料支払債務(賃貸人からすれば賃料支払請求権)と賃借人の賃借物についての使用収益権(賃貸人からすれば使用収益させる債務)です。
 賃貸借契約が有効に存続している限り、賃借人が自己の債務である賃料支払の履行を怠っていたとしても、賃借人に物を使用収益させるという賃貸人の債務が消滅することはありません。

 鍵を取り換える行為は、借りている部屋を、賃借人が使用することができなくなる結果を招く行為であって、賃借人に物を使用収益させるという、賃貸人が負っている債務の不履行となり許されません。一方が債務を履行していないのに、他方は債務を履行しなければならないとする結論は、一見すると不合理のようです。しかし、鍵を付け替えるという行為は自力救済として許されません。日本は法治国家ですから、よほど緊急やむを得ないといった特別の事情がある場合以外は、法律に則った手続きで救済を求めるべきで、自力救済は許されないのです。

 下級審の判例ですが、要約すると、「法的手続によらないで賃借人の生活する権利を侵害することになる」「法的手続によったのでは賃貸人の権利の実現が不可能又は著しく困難であると認められる緊急かつやむを得ない特別の事情がある場合以外には原則許されない」「特別の事情があるとはいえない場合に、特約を適用するのは、公序良俗に反して無効である」としています。
 賃料未払の場合に、判例がいう特別の事情があるとは考えられませんので、賃料未払であること、特約があることを理由として、鍵を交換するなどして、賃借人を排除することは許されないことになります。

元記事

大家は賃料不払いを理由として、アパートの鍵を付け替えられる?

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