ガジェット通信

見たことのないものを見に行こう

“購入もリフォームも”まとめてフラット35を利用できる!

DATE:
  • ガジェット通信を≫

【今週の住活トピック】
【フラット35(リフォーム一体型)】の取扱いを開始/住宅金融支援機構

住宅金融支援機構が、【フラット35(リフォーム一体型)】の取り扱いを2015年4月20日から開始すると発表した。これまでも、「リフォームパック」などを使えば、リフォーム資金も借りられるケースはあったが、使い勝手がよいとはいえなかった。「リフォーム一体型」では、購入資金とリフォーム資金をまとめてフラット35が借りられるようになる。詳しく紹介しよう。強まる「リフォーム一体型」住宅ローンのニーズ

中古住宅を購入して、リフォームをしてから住もうという人が増えている。課題となるのは、ローンの取り扱いだ。中古住宅を購入する際には、いわゆる住宅ローンが利用できる。最長35年など長期間の返済が可能で、金利も極めて低い。

一方、購入した中古住宅をリフォームする場合のリフォーム費用は、自己資金(現金)で払うか、リフォームローンを利用するか、住宅ローンを利用するかになる。リフォームローンの場合は、10年など返済期間が短くなるうえ、金利も住宅ローンより高くなる。住宅ローンの返済に、リフォームローンの返済が重なるので、当初10年間などの返済額がかなり多くなり、思ったより借りられないということもある。

銀行など民間金融機関の住宅ローンは、リフォームにも利用できるのだが、担保が必要になる。住宅購入の際にすでに家を担保に入れているので、リフォームの借り入れでは担保が必要ないリフォームローンしか借りられないというケースが多くなる。

そこで、住宅購入費用にリフォーム費用を上乗せして、住宅ローン一本で借りたいというニーズが高くなっているのだが、金融機関の一部でしか取り扱いがないというのが実態だ。「フラット35」で、購入もリフォームもまとめて借りられる「リフォーム一体型」登場

これまでフラット35は、リフォーム資金としては利用できなかったが、「独立行政法人住宅金融支援機構法施行令」の一部を改正することで、「フラット35(リフォーム一体型)」が実現した。ただし、フラット35の技術基準に適合することが前提となる。

朗報となるのは、購入する中古住宅がフラット35の技術基準に適合してない場合でも、リフォームによって適合するようになれば、購入資金とリフォーム資金をまとめてフラット35が利用できるようになること。より条件の厳しい「フラット35S」(当初5年または10年金利を引き下げるもの)に適合するようになる場合も同様だ。

4月20日時点で、リフォーム一体型を取り扱う金融機関は42行となっている。今後は、より多くの金融機関が取り扱うことが期待される。リフォーム一体型の住宅ローンを利用したいなら、事前準備がポイントに

まずは、手続きの流れについて見ていこう。

【画像1】【フラット35(リフォーム一体型)】手続きの流れ(一戸建て等の場合)(出典:住宅金融支援機構サイトより転載)

【画像2】【フラット35(リフォーム一体型)】手続きの流れ(マンションの場合)(出典:住宅金融支援機構サイトより転載)

注意が必要なポイントは大きく下記の3点。

1.「既存住宅売買瑕疵保険(かしほけん)」への加入が求められる場合があること
2.「つなぎ融資」が必要なこと
3.リフォーム一体型のローンを申し込む際に、リフォーム工事の金額の提示が必要なこと

一つ目の注意点は、「既存住宅売買瑕疵保険(かしほけん)」への加入が求められる場合があること。
上の図のフラット35の適合証明検査のための一連の流れに加え、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入が求められる場合がある。この保険は、検査と保証がセットになった保険制度で、購入後の中古住宅に瑕疵(隠れた重大な欠陥)が見つかった場合は補修費用などが保険金でまかなわれる。

マンションや次の条件に該当する一戸建てについては、この瑕疵保険に加入する必要はないが、そうでない場合は瑕疵保険に加入する必要がある。
・2003年4月以降に竣工(または2002年4月以降に建築確認)された住宅金融公庫融資の適用対象または2003年10月にスタートしたフラット35の適用対象となる一戸建て
・新築時に「劣化対策等級(構造躯体等)」の評価結果が等級2以上の「建設住宅性能評価書」を取得した一戸建て
「既存住宅売買瑕疵保険とは」(SUUMO住活マニュアル)

二つ目は、中古住宅購入代金支払いのための「つなぎ融資」が必要なこと。
フラット35(リフォーム一体型)の資金を受け取れるのは、リフォーム工事が終わって、その費用を支払う時点になる。中古住宅を購入する際に代金を支払う必要があるので、その分はフラット35を借りる民間の金融機関で「つなぎ融資」となるローンを借り、リフォーム工事後にまとめて資金を受け取った時点で、つなぎで借りた融資を返済するという流れになる。つなぎ融資を借りる間は、その分の金利を負担する必要がある。

三つ目は、リフォーム一体型のローンを申し込む際に、リフォーム工事の金額※の提示が必要なことだ。
リフォーム工事の金額は、購入する中古住宅の現況から判断して、希望するリフォームの内容(間取りや仕様)を決め、その工事の見積もりを取ることで算出できる。通常、中古住宅の現況を詳しく調べられるのは、物件が引き渡されてからだが、これでは遅いということに。したがって、リフォーム工事の依頼先を先に決めておき、売買契約をしてから購入費用を支払うまでに、リフォーム工事の内容を詰められるように、事前に段取りよく準備をしておくことが、ポイントになる。
※リフォーム工事の費用が変わった場合は、再審査となる。

購入+リフォームのトータル費用で、低金利でかつ長期間返済できる住宅ローンが使えるので、毎月の返済額を抑えられるのが最大のメリットだ。また、検査を受けることで品質に安心できる点もメリットになるだろう。これまでフラット35が利用できなかった中古住宅でも、リフォームによって利用できる道を開いたことも魅力だ。

ただし、借りられる額は、フラット35の利用条件である「年間合計返済額の割合(=総返済負担率)」が35%以下(年収400万円以上の場合)を満たす範囲なので、リフォームの計画だけでなく、資金計画も事前にしっかりと確認すべきだ。●参考:「独立行政法人住宅金融支援機構法施行令」の一部を改正/国土交通省
元記事URL http://suumo.jp/journal/2015/04/22/82453/

【住まいに関する関連記事】住宅金融支援機構、「フラット35(リフォーム一体型)」取扱開始
ミサワホームグループ、住宅金融サービス事業4月より開始
住宅金融支援機構、住宅ローンセミナー「ちょっと待て!!今こそ押さえておきたい住宅取得の勘どころ」文京区で開催
SBIモーゲージ、新生フィナンシャルからサービシング業務承継
住宅金融支援機構、住宅ローン最新金利情報(平成26年6月)発表

住まいに関するコラムをもっと読む SUUMOジャーナル

カテゴリー : 生活・趣味 タグ :
SUUMOジャーナルの記事一覧をみる ▶
  • 誤字を発見した方はこちらからご連絡ください。
  • ガジェット通信編集部への情報提供はこちらから
  • 記事内の筆者見解は明示のない限りガジェット通信を代表するものではありません。

TOP