住宅ローン、借り換えのタイミングは今？

住宅ローンの金利が過去最低基準に

住宅ローンは同じ金融機関で借り続けないといけないわけでなく、「借り換え」という手段があります。借り換え先の金融機関は、手続きが終わると、以前の融資先に残債分のお金を振り込んでくれます。

現在、住宅ローンの金利が下がっています。固定金利であるフラット35も下がり、民間の住宅ローン金利も過去最低の基準です。それでは、住宅ローンの借り換えのタイミングは今なのでしょうか？

住宅ローンの借り換えが行われるのは次のケースです。

（1）金利を今より安くしたい場合
（2）住宅ローンを短く組みすぎていて、毎月の負担が大きいため、住宅ローンの期間を伸ばして毎月の返済を減らしたい場合
（3）リフォームも含めて一本の住宅ローンにしたい場合

（2）（3）のケースでは、金利というよりも現在の問題を解決することが借り換えの理由となります。借り換えのタイミングに直結する理由ではありませんが、住宅ローンの返済が楽になる方法のため、覚えておいて損はないでしょう。

借り換えに必要な諸費用などもふまえて検討を

では、（1）のケースの「金利を今より安くしたい場合」が、低金利の今のこの時期に該当するかどうかですが、次のことを検討する必要があります。それは、現在、組んでいる住宅ローン金利がいくらかと、残債がいくらか、そして以前の融資で支払った費用の内容です。

住宅ローンの借り換えでは、抵当権抹消費用と、抵当権設定費用、それに新規住宅ローンの銀行融資手数料、保証料などがかかります。2,000万円のローンを借り換えしたとして、抵当権にかかる費用が約15万円、手数料保証料（金融機関によります）などが約40万円と、55万円ほど費用がかかります。2,000万円のローンを借り換えして、金利が0.2％安くなったとすると、月の返済で2,000円程度、年で2万4,000円利息が安くなることになります。55万円を2万4,000円で割ると、23年ほどでトントンになることになります。

また、現在の住宅ローンを組むときの費用が「保証料」なのか「手数料」なのかによっても違いが出ます。「保証料」という名前で費用を支払っていれば、残りの期間分費用が返還されますし、「手数料」という名前で費用を支払っていれば、一切返還されません。もし、「保証料」という名前で費用を支払っていれば、今回の新しいローンの費用の一部である保証料は、以前の金融機関から残期間分が返還されることで相殺されますので、借り換えの費用が20万円程度まで下がることになります。

専門家にシミュレーションを依頼しメリットとデメリットの判断を

全期間固定のフラット35から、あるいは民間の住宅ローンから借り換えるにしろ、今の住宅ローンの状態から借り換える方が得になるかどうかが鍵となってきます。借り換えは、金融機関さえ変われば、変動金利から固定金利、変動金利から変動金利、固定金利から変動金利、固定金利から固定金利と、いかようにもできます。場合によっては、金利が極端に安い変動金利の方が得することもあります。

住宅ローンを借り換えする場合は、専門家にシミュレーションを依頼して、メリットとデメリットを判断することをオススメします。

（福間 直樹／ファイナンシャルコンサルタント）

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