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共働き夫婦のための住宅ローン講座(2) 組み方のメリットとデメリット

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共働き夫婦で夫の収入だけでなく、妻の収入を合算して住宅ローンを組む世帯が増えている。前回(http://suumo.jp/journal/2014/10/02/70500/)は、共働き夫婦が住宅ローンを組む方法として、大きく「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」の3種類があると書いた。今回はそれぞれのメリットやデメリット、注意点などを解説しよう。リスクが高い割にメリットが少ない「連帯保証」

「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」の違いを示したのが下図だ。住宅ローンコンサルタントの加藤孝一氏が作成した資料から抜粋した。これを見れば、3つの違いが見えてくる。契約上の位置づけ、住宅ローン控除や団体信用生命保険の適用の有無、所有権などが異なってくる。

【図1】共働き夫婦の住宅ローンの組み方による違い(取材をもとに筆者作成)

連帯保証の特徴は、住宅ローンを契約するのは夫1人(主債務者)であり、妻は連帯保証人の扱いになる。連帯保証人は主債務者の返済が滞った場合、主債務者とほぼ同等の支払い義務が生じる。例えば、夫が夜逃げするなど考えにくいが、万一そうなった場合、妻は残ったローンを肩代わりして1人で払うはめになる可能性がある。

「連帯保証のメリットは、妻を借入人にせずとも妻の年収を合算することで借入額を増やせることぐらい。それ以外は、夫だけが住宅ローンを組む場合と変わりません。一方、デメリットは、妻は債務者ではないため、団体信用生命保険が適用されず、住宅ローン控除も受けられないことです」(加藤さん)

共働きローンの返済額を実質的に減らす最も強力な武器が住宅ローン控除を2人分使うこと。連帯保証はそれが使えない点は大きなハンデとなる。

夫の死亡時は団体信用生命保険が適用されるため、妻がローンを返済する必要はない。しかし、妻の死亡時は団体信用生命保険がないため、妻の収入で払っていた返済も、夫1人で払い続ける必要が生じる。夫の収入が高かったり、借入額が少なかったりすればいいが、夫婦の年収を合算して連帯保証で借り入れる場合はリスクが高いと言えそうだ。「連帯保証で借りる際、妻は生命保険に別途入るなどしたほうがいい」(加藤さん)「連帯債務」は固定金利で安心感が高いフラット35

連帯債務は、夫が主債務者、妻が連帯債務者となって1つの住宅ローンを契約する形態だ。夫婦ともども借入額の全額分の支払い義務を負う。連帯債務のメリットは、住宅ローン控除を夫婦とも受けられることだ。契約するローンは1本なので、必要な書類や手数料が1人分で構わない点もよい。

一方、団体信用生命保険は、民間金融機関が扱う一般的な住宅ローンと、住宅金融支援機構の「フラット35」を利用する場合で異なる。「前者は団体信用生命保険が主債務者しか加入できませんが、フラット35は2人とも団体信用生命保険に加入できます」(加藤さん)

フラット35を連帯債務で借りて、夫婦とも団体信用生命保険に入る場合は、団体信用生命保険の特約料(保険料・掛金のこと)が2名分の2倍ではなく約1.56倍となる割引制度「デュエット」を利用するのも手だ。ただ、この制度は3大疾病付きの団体信用生命保険には適用されない。

「連帯債務のデメリットは、民間金融機関の場合は取り扱っている金融機関が極めて少ないこと。フラット35は固定金利しか扱っていないため、変動金利の選択肢がありません。またデュエットを利用しても特約料はそれなりにかかります」(加藤さん)

固定金利2.0%で3000万円を30年返済で借りる場合、特約料は1人で借りる場合は30年間で約180万円、デュエットの場合は約280万円となる。住宅金融支援機構のサイトでは特約料のシミュレーションができるので条件を変えて試してみよう。諸費用は2倍だがメリットが多い「ペアローン」

最後のペアローンは、夫婦別々に住宅ローンを組み、それぞれが各自の借入額に対して支払い義務を負う。連帯保証や連帯債務と異なるのは、1つの物件に2本のローン契約を結ぶことになることだ。

ペアローンのメリットは、夫婦ともども自らの借入額に対して住宅ローン控除が受けられ、団体信用生命保険も適用されること。デメリットはローンを2本組むので手間がかかり、事務手数料などの諸費用が倍になることだ。「借入額にもよりますが、ローン控除を2人分受けられるので、諸費用の増額分は1~2年で回収できます」(加藤さん)

夫婦の収入を合算して、夫の年収で借りられる金額以上を借り入れる場合、選択肢としては、民間金融機関のペアローンを利用するか、連帯債務では団体信用生命保険料は割高だが安心感の高いフラット35を利用するのが妥当だろう。最後となる3回目では、モデル年収事例における「ペアローン」と「フラット35」を利用した際の支払いシミュレーションを紹介するとともに、細かな注意点などを解説する。
元記事URL http://suumo.jp/journal/2014/10/17/71335/

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