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賃貸事務所の値下げ交渉について、法律以外の方法は無いでしょうか?

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Q.

 賃貸事務所の家賃が何十年も同じです。勿論、中は古くなっていますが、その修理もしてくれません。市内でも、繁華街でなく空中階のため、相場として坪7,000円くらいが妥当と考え、交渉していますが、取り合ってくれません。オーナーは不動産会社です。現在、坪1万円とられていますが、回答は1,000円だけなら下げるとのこと。裁判以外で、何か良い方法はないのでしょうか?

(50代:女性)

A.

 結論から申し上げると、裁判や法的手段によらず、家賃の減額を求める方法としては、家主さんとの直接交渉しかないというのが実情です。相場よりも数千円高い状況なら、思い切って引っ越すというのもひとつの方法ではないかと考えられます。

 さて、ここからは相談者様のニーズにはマッチしないかと思いますが、仮に法的手段を用いた場合はどうなるかについても念のため説明しておきます。
 まず、家賃は、貸し手と借り手の合意に基づく、賃貸借契約によって定まります(民法601条)。いったん定まった家賃は、更新のタイミングなどに交渉して変更する場合はありますが、基本的には締結当初の金額に拘束されると言ってよいでしょう。
 もっとも、土地建物の価格の変動、あるいは何十年と借り続けた場合、建物の劣化に伴い、家賃が不釣合いになったときには、家賃の減額(もしくは増額)を請求することが可能です(借地借家法32条1項)。
 減額請求は家主に対して行いますが、合意できそうにない場合は、物件所在地の簡易裁判所に調停を申し立てることができます(民事調停法24条参照。これを宅地建物調停と言います)。宅地建物調停になれば、ある程度家主も金額については譲歩するケースが多いと言えます。

 仮に、この調停でも合意できなければ、家賃減額請求訴訟を提起することになります(調停前置主義のため、前述の調停を経てからの訴訟提起となります)。もっとも、訴訟においては近隣の家賃相場、建物の状況などさまざまな要素を考慮して適正だと考えられる家賃を定めることになります。したがって、必ず家賃が下がると言うわけではない点に注意が必要です。

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