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2018年4月からインスペクション本格化。買主のメリットや注意点は?

2018年4月からインスペクション本格化。買主のメリットや注意点は?

不動産取引にインスペクションが登場!家を買う前に建物の調査ができる

2018年4月1日より「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」(改正宅建業法)が本格施行されます(一部はすでに施行済み)。

この法律の中で目玉となっているのが、インスペクション(建物状況調査)です。インスペクションとは、家を買う前に、建物状況を専門的に調査することをいいます。4月から始まる不動産取引では、このインスペクションが次の3つの場面で登場することになります。
①購入(売却)の依頼を受けた仲介業者が買主(売主)に対して、「インスペクション業者をあっせんできるかどうか」を伝えるようになります
②インスペクションした場合、重要事項説明時に調査結果が買主に報告されます
③インスペクションした場合、売買契約時に売主・買主の両者が建物状況を確認します

インスペクションの実施自体は義務ではない点に注意

なお、新たに始まる制度は、どの取引においても一律にインスペクションを実施させるものではありません。インスペクションの実施自体は義務ではないということです。

ですので、不動産会社がインスペクションに対応していなければ、「当社は建物調査をする業者をあっせんできません」と伝えられるだけです。対応できる不動産屋を通じて取引をしても、インスペクションを行うかどうかは買主(売主)の判断に委ねられます。

安全な家を適正価格で買うことができ、資産価値を維持するメリットもある

インスペクションを行う買主のメリットは、なにより建物の状況を事前に知った上で安全に住宅購入できることです。

不具合が見つかった場合には補修費用分を値下げしてもらうなど、売買価格の調整が行われることで実態に見合った価格で購入できることもあります。また、建物調査をクリアした物件を買うということは、一定の品質があるということです。

将来、自宅を売却する際にも「中古だから」という理由だけで大きく値下がりすることを防げます。資産価値の維持に役立つのですね。さらに、売買契約時に売主と買主の間で、建物の現況をお互い確認した上で売買するため、後から建物の欠陥が見つかるトラブルを未然に防ぐ効果も期待されます。

費用は数万円~10万円程度。今は買主の負担になるケースが多い

気になる費用については、家の広さや検査項目などに応じて、数万円~10万円程度と幅があります。

その費用は売主・買主どちらが負担しても構いません。ただ、現状ではインスペクション自体がまだ浸透しておらず、売主が調査費用を負担するケースは極めて少ない状況です。場合によっては、インスペクションを行うこと自体、売主から拒否されることもあるでしょう。

ただ、今後インスペクションが買主に安心感を与えることが売主に認知されれば、売主負担のケースも増えていく可能性はあります。例えば、国が安心な中古住宅にお墨付きを与える「安心R住宅」は、時を同じくして(2018年4月から)始まります。安全R住宅はインスペクションに合格することが一つの要件です。

これら制度がきちんと認知されれば、家の状態の良さをアピールしたい売主が自らインスペクションを実施して売り出すケースも増えていくでしょう。

中立なインスペクションを行う建築士か?検査者の資格を確認することが重要

誰がインスペクションをするのかは確認しておきたいところです。「インスペクション」という名のついたサービスは多くあります。インスペクター(検査する専門家)には、建築士や民間企業が認定する資格者、特に資格を持っていない人もいます。

その中で、今回の改正宅建業法が規定するインスペクションでは、「既存住宅状況調査技術者」を取得した建築士に限定しています。一定の講習を受けた建築士に絞っているのは、国として、中立公平なインスペクションを実施することを強く求めているためです。

例えば悪質なケースであれば、物件を売りたいために検査結果を見栄えよく改ざんするよう不動産会社からインスペクターに依頼することが考えられます。逆に、修繕工事を受注したいために、結果をあえて悪くみせ、是正工事を促すことも考えられます。

インスペクションが先行している海外でもこのような利益相反事例は少なくありません。依頼する場合には、インスペクターが「既存住宅状況調査技術者」の資格を持っているかどうかは必ず確認しましょう。

インスペクションは建物状況を把握するものであり「欠陥の有無」は保証しない

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