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【フラット35】が10月から団信付きに。保障内容も充実。金利の見方に注意を

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長期固定型ローン【フラット35】が10月から団信付きに。金利の見方に注意を

2017年10月1日以降の申込受付分から、住宅ローン【フラット35】が団体信用生命保険(団信)付きのローンになる。これと同時に、適用される金利が「団信付き」の金利となるので、金利の見方には注意が必要だ。そして、団信の保障内容も充実する。詳しく解説していこう。【今週の住活トピック】

【フラット35】2017年10月金利情報/住宅金融支援機構

そもそも団信付きのローンってどういうこと? 保険料は誰が払うの?

団体信用生命保険(以下、団信)とは何か? から説明しよう。

住宅ローンでは、借り入れた人が死亡または高度障害状態になったときに備えて、保険会社が金融機関に住宅ローンの残債を一括返済する「団体信用生命保険」に加入するのが一般的だ。個人で加入する生命保険との違いは、受取人が金融機関になること、金融機関がまとめて生命保険会社に申し込む団体扱いとなるので保険料が安くなることなどが挙げられる。

銀行などの民間金融機関の多くは、団信への加入を融資条件としているので、健康状態などの理由で団信に加入できないと住宅ローンも借りられないことになる。団信への加入を融資条件としている場合、団信の保険料は金融機関が負担している。借りた人が別途保険料を払うことはないが、その分は実質的に金利に上乗せされているので、結果として借りる人が払うことになる。一般的には金利で0.3%程度の上乗せがあると言われている。

団信で保障されるのは、死亡または高度障害状態になったときなので、重い病気で働けない場合は団信の保障の対象外となる。保障内容をより充実させようと、「3大疾病保障付き」や「7大疾病保障付き」などの保険商品も登場している。保障範囲を広げる場合は、保険料を別途支払うか、その費用を金利にさらに上乗せすることになる。

「機構団信付き」になるとどこがどう変わる?

【フラット35】の場合は、健康上の理由その他の事情で団信に加入できないときでも借りることができる。団信に加入せずに【フラット35】を借りることは可能だが、万一に備えて加入をする人が多い。加入する場合は、別途保険料を年に一度支払う必要があり、年々ローン残高が減るのに応じて保険料も減っていくという仕組みになっていた。

2017年10月1日以降の申込受付分からの機構団信付き【フラット35】は、どこがどう変わるのだろうか?

まず、これまでは年1回別途払っていた保険料の支払いが不要になる。ただし、団信の加入に必要な保険料相当費用が含まれた金利になっている。3大疾病付機構団信に加入する場合は0.24%、デュエット(夫婦連生)に加入する場合は0.18%金利が上乗せとなる。

なお、団信に加入できない場合、機構団信付き【フラット35】は借りられないが、団信の付かない【フラット35】は借りることは可能だ。この場合は、金利は団信付きの金利からマイナス0.2%が適用される。

このように10月からの【フラット35】の金利は団信付きの金利表示となるので、9月までの金利と単純に比較することはできないので、注意が必要だ。

そして興味深い点は、保障の内容がいわゆる団信とは異なることだ。高度障害というのは、非常に重い障害状態で、その後の生活に重大な支障をきたす状態をいう。一方、【フラット35】とセットになる新機構団信は、身体障害者手帳の交付や介護保険制度の認定などと関連づけることで、保険金が支払われるための要件がわかりやすくなり、保障内容を充実させている。【画像1】機構団信の保障内容(出典/住宅金融支援機構の資料より抜粋)

【画像1】機構団信の保障内容(出典/住宅金融支援機構の資料より抜粋)

○身体障害保障とは、次のいずれも満たした状態

・保障開始日以後の傷害または疾病を原因として、身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当したこと。

・同法に基づき、障害の級別が1級または2級である身体障害者手帳の交付があったこと。

○介護保障とは、次のいずれかに該当すること

・保障開始日以後の傷害または疾病を原因として公的介護保険制度による要介護2以上に該当していると認定されたこと。

・保障開始日以後の傷害または疾病を原因として引受保険会社の定める所定の要件を満たすことが、医師による診断で確定されたこと。

金利だけでなく、保証料や保険料など支払う総額の費用で比較検討しよう

さて、【フラット35】の場合、実際に適用される金利や諸費用などは、窓口となる金融機関によって異なる。金融機関によっては、金利を下げる代わりに事務手数料を高く設定したローンを用意している場合もあって、実際に負担する額を知るには試算する必要がある。

10月から団信付きの【フラット35】になることで、これまで別途で払っていた保険料(特約料)が不要になるが、金利はこれまでと同じとしても団信にかかる費用の分だけ金利が高くなる。しかし、住宅金融支援機構の試算によると、これまでまとめて払っていた保険料より、総支払額は軽減される可能性も高いという(画像2参照)。【画像2】団信の保険料(特約料)の額を含めて支払額の比較(出典/住宅金融支援機構の資料より抜粋)

【画像2】団信の保険料(特約料)の額を含めて支払額の比較(出典/住宅金融支援機構の資料より抜粋)【試算の前提条件】

借入額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利※1「現在」:年1.12%、「新機構団信」:年1.40%、機構団信(新機構団信)に1人で加入。

※1 借入金利は、試算のために作成した仮の数理であり、実際に借入れできる金利ではありません。「新機構団信」の借入金利は、団信加入に必要な費用が金利に含まれるため、「現在」の借入金利に0.28%加算しています。

※2 総支払額合計には、融資手数料、物件検査費用、火災保険等は含まれず、別途お客様負担となります。

また、民間の金融機関の住宅ローンの多くは、保証会社に保証料を払う必要があるが、【フラット35】は保証料が不要だ。どのローンを選ぶかは、団信の保険料だけでなく、事務手数料や保証料など、実際に借りる場合に必要となる費用を試算してもらい、トータルの額で比較検討する必要がある。

住宅ローンというと、金利だけに目が行きがちだが、初期に払う費用、返済中に払う費用など、具体的にいついくら払っているのか、きちんと把握することをお勧めする。●参考サイト

・【フラット35】と【団信】が一つになってリニューアル

元画像url http://suumo.jp/journal/wp/wp-content/uploads/2017/10/142635_main.jpg
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