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不動産のプロが教える「価値ある中古物件」の見立て方

不動産のプロが教える「価値ある中古物件」の見立て方

昨今の住宅市場には、マンション、一戸建てを問わず中古物件が数多く出回っているという。とはいえ、その数は膨大ゆえに玉石混交。2015年の中古住宅の流通量は55.4万件(※推定値「FRK既存住宅流通推計量」(一社)不動産流通経営協会)にも上る。そんな無数の選択肢の中から「本当に価値のある中古住宅」を見つけ出すのは容易ではない。せめて、検索サイトで絞り込んだり、不動産会社に問合せを行う段階で、ある程度「ふるい」にかけられないものだろうか? そこで、中古住宅売買のコンサルティングを行う田中歩さん(あゆみリアルティーサービス)に、プロの視点から「価値ある中古物件」を目利きするポイントを伺った。

中古マンションを買うなら2002年~2004年ごろの物件が狙い目

と、その前に、そもそも「価値ある中古」とは何か? 田中さんがポイントとして挙げるのは以下の4点だ。

・立地、品質の割に「お買い得」である(値ごろ感、掘り出し物感がある)

・将来的に値下がりしにくい(上がる可能性がある)

・長く、安全に住み続けられる

・自分なりの価値基準にマッチしている

こうした考え方自体は、新築も中古もさほど変わらない。問題はそれをどう見つけるかということだが、中古住宅、特にマンションの場合、注目すべきは「築年数」だという。【画像1】あゆみリアルティーサービス・代表取締役 田中歩さん(撮影/榎並紀行)

【画像1】あゆみリアルティーサービス・代表取締役 田中歩さん(撮影/榎並紀行)

「マンションでいうと、2002年~2004年くらいに建った、築15年前後の物件がねらい目だと思います。というのも、2000年に建築基準法が改正され、また、住宅の品質確保の推進等に関する法律(品確法)が施行され、住宅の品質基準が大きく見直されました。同時に『住宅性能表示制度』『瑕疵担保責任の10年間の義務付け』『住宅に関する紛争処理体制の整備』といった新たなルールも設けられています。そのころに建った物件であれば、この新しい基準に適合しています」(田中さん、以下同)【画像2】SUUMOの場合、5年間隔で築年数を絞り込める(画像はSUUMOのウェブサイトより)

【画像2】SUUMOの場合、5年間隔で築年数を絞り込める(画像はSUUMOのウェブサイトより)

加えて、田中さんが分析したデータ(※)によれば、築15年前後は価格的にも値ごろ感が出てくるという。

※東京23区の城南・城西地区(品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区)で2016年1月~2017年6月までに成約した7652件の中古住宅をサンプルに、築年数別の1m2当たりの販売価格を調査

「まず、築5年目までは1年ごとに4万2529円ずつ価格が下がります。その後、築5年~10年だと1年ごとに2万4881円下がり、築10~15年になると1年ごとに7239円下がります。築10~15年目で下落幅が1万円を切ってくる。要するに、底値に近いところまで安くなるのが築15年あたりということですね」

つまり、同データからは「現行の品質基準に適合し、かつ価格的にもほぼ底を打った『お買い得』な物件が、2002年~2004年築には多く存在する」という傾向を読み解くことができる。【画像3】旧耐震基準で建てられた物件であっても、各種証明書類が残っている場合は安心できるという。特に、築古になればなるほど「耐震基準適合証明書」を取得している中古住宅は少なく、だからこそ安心材料となるようだ(画像はSUUMOのウェブサイトより)
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