体験を伝える―『ガジェット通信』の考え方

面白いものを探しにいこう 本物を体験し体感しよう 会いたい人に会いに行こう 見たことのないものを見に行こう そしてそれをやわらかくみんなに伝えよう [→ガジェ通についてもっと詳しく] [→ガジェット通信フロアについて]

賃貸退去時の素朴なギモン! 次の入居者に「役立ちそうなもの」でも撤去が必要?

賃貸退去時の素朴なギモン! 次の入居者に「役立ちそうなもの」でも撤去が必要?

賃貸の部屋を過ごしやすくカスタマイズするのはよくある話。しかし、例えば照明やエアコンなどを自分で設置した場合、より使い勝手の良いものに変更した場合などには、退去時に“撤去”することが求められます。とはいえ、次に入居する人にとっても役立つようなものであれば、わざわざ撤去する必要はないのでは?

そこで、賃貸物件の管理会社、不動産鑑定士、貸主それぞれにヒアリングを実施。退去時にはすべての物を残さず撤去することが本当にベストなのかどうか、明らかにしたいと思います。

「原状回復は国交省のガイドラインがスタンダード」by賃貸管理のプロ

まず、お話を聞いたのは、賃貸住宅の建物や入居者の管理を行うハウスメイトパートナーズ東京営業部の谷 尚子さん。谷さんによると、原状回復義務は貸すほうと借りるほうの自由契約によって定められるものですが、トラブルを避けるために国交省が指針として示している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「借り主の住まい方や使い方によって、発生した変化については原状回復の義務がある」と記載されており、それが浸透していると言います。

「このガイドラインに従うとすれば、『経年劣化は仕方ないけれど、意図的に造作したものは元に戻す必要がある』ということになります。となると、釘穴をあけるのもはばかられますよね。そのため、不便を我慢して住んでいる人がほとんどだと思います。また、もともとなかったものを設置して、それを退去時に置いて行きたいというものもあります。例えば、『照明器具』『エアコン』『ガスコンロ』『温水洗浄便座』。これらも原則的には入居者にて撤去していただくのが基本ですが、貸主が承諾すれば置いていくことは可能です」(谷さん)

ただし、その設備が壊れてしまっては意味がないので、貸主が置いていくことを承諾する場合、大抵は比較的新しいものや、取扱説明書があることなどが求められるそう。

ちなみに、ハウスメイトパートナーズの賃貸借契約書では、原状回復について次のように表現されているようです。

“乙は、甲の承諾を得て行った造作等であっても原状に復する義務を負い、同造作物等を甲に対して買取り請求することができません。但し、原状回復につき甲がこれを希望しない場合は、前段に定める造作等の収去並びに原状に復する義務については免責するものとします”

要約すると、「本来は貸主に許可を得て何かを設置しても原状回復しないといけないし、買い取りを要求することはできない。ただ、貸主が原状回復しなくてもいいと言った場合、撤去しなくてもいい」ということ。

そのうえで、設備を設置したまま次の人に貸す方法としては、「設備として貸す」もしくは「残置物(サービス品)として貸す」かのどちらかになります。

「設備として貸す場合は、貸主の所有物であるという前提となりますので、故障したら貸主負担で修繕しなければなりません。残置物やサービス品として貸す場合は、設備ではないので、壊れたら借主が処分して新しいものにする必要があります。いずれにしても貸主にリスクはありません。例えば、DIYで棚をつけ、それを退去時に残して行きたいと思ったら貸主に承諾を取れば設置は可能ですが、残すとなれば次の借主に対しても貸主としての責任が生じることになります。そうなると今の借主が適切な取り付けを行えるか懸念が残るため、なかなか承諾は得られないと思います。プロが施工するということで、設計図などの添付があれば承諾するかもしれませんが、そこまで意欲的な借主には、まだ会ったことがありません」

つまりは撤去不要と認められるものがあるとすれば、使用期間が短く、新しい電化製品などの設備にとどまるとの見解です。

「造作の買い取りを請求する権利はあるが契約時に放棄、が一般的」by不動産鑑定士

続いて見解を伺ったのは、不動産の経済価値を見極めるプロフェッショナル、不動産鑑定士の中村喜久夫さん。「入居者が付加した造作に関しては、原状回復義務が基本」とのお考えで、この点は谷さんと同様です。

「貸主の所有物なので、造作の設置やDIYを借主が勝手に行うことはできません。貸主の承諾が必要ですし、退去時には当初の状態に戻して返すことが基本です」

―― その造作によって部屋の価値が高まったと評価されれば、貸主に買い取ってもらうこともあり得るのでしょうか?

「借地借家法では、貸主の許可を得て付加した造作は、貸主に買い取ってもらうことができるとしています。造作買取請求権といいます。しかし、一般的な賃貸借契約書では、造作買取請求権を排除する特約がついているはずです」

1 2次のページ
SUUMOジャーナルの記事一覧をみる
  • 誤字を発見した方はこちらからご連絡ください。
  • ガジェット通信編集部への情報提供はこちらから
  • 記事内の筆者見解は明示のない限りガジェット通信を代表するものではありません。
GetNews girl / GetNews boy

オスカー2018年晴れ着撮影会