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住まいを“負動産”にしないアイデアって?「マイホーム価値革命」著者に聞いてみた

住まいを“負動産”にしないアイデアって?「マイホーム価値革命」著者に聞いてみた

あと5年で広大な面積の生産緑地が宅地になり、団塊世代の大量の戸建てやマンションが放出されて住宅マーケットは激変、多くのマイホームが“負動産”になりかねない時代が来る。住宅の価値を高めるには、これまでの常識にとらわれない柔らかな発想が必要だ――。そう主張する『マイホーム価値革命~2022年、「不動産」の常識が変わる』の著者 牧野知弘さんに、これからどうやって住宅選びをすべきなのか、具体的なアイデアやヒントを聞いてみた。

マイホームが危ない ~ あと5年で住宅大量供給が起きる

― 「2022年」に注目されている理由を教えてください。あと5年で何が起きますか。

大都市の生産緑地指定(1991年3月に改正された「生産緑地法」によって、指定された土地を農地や緑地として残す制度)が解除されて大量の農地が宅地になるうえ、地方から出てきた多くの団塊世代(1947~1949年生まれ)が後期高齢者(75歳以上)の仲間入りをするからです。全国の生産緑地のうち、約8割は東京圏、愛知県、大阪府の6都府県に存在しますが、人口減少と高齢化で新たな住宅需要が見込めないにもかかわらず、宅地化された農地の多くでは賃貸住宅建設が増えると予想されます。さらに、日常的に介護や医療に依存して自立できない団塊世代が高齢者向け住宅や施設に入って自宅を手放したり、貸し出したりするので、中古市場や賃貸市場の需給バランスが大きく崩れます。

― ずいぶん悲観的な見方ですが、希望はないのですか。

多くの団塊の世代にとっては厳しい見通しかもしれません。せっかく手に入れたマイホームが、自分の子どもが住まない、売れない、貸せないで維持管理費ばかりがかかる“負動産”になりかねないからです。絶対的に住宅が不足していた時代の「みんなが買っているから私も買う」、「多額の住宅ローンを背負っても買っておけば財産となるので安心」といった価値観が通用しなくなります。でも、これからマイホームを考える人たちにとっては、アイデア次第で自分のライフスタイルに合った住宅選びや資産活用ができる面白い時代ともいえます。

2022年を境にマイホームに対する価値観は様変わりする、と語る牧野さん【画像1】牧野知弘氏(写真撮影/松村徹)

【画像1】牧野知弘氏(写真撮影/松村徹)

マイホームの新たな投資戦略 ~ 「貸すマイホーム」には大きなチャンスが

― 「すでにタワーマンションや海外物件など不動産の一部は、インターネットを介してキーボードのエンターキーで取引されるようになっている」とも指摘されていますね。

都心マンションはスピード勝負で、目利きの能力も問われるインターネット取引の対象になっていますが、ほとんどの人はそういった競争にはついていけないと思います。ネットでマンションを売買するような海外の富裕層は、そもそも買った家に住もうなどとは思っておらず、「投資」に徹して不動産を購入し、売ることも躊躇しないからです。

― マイホームに住みながら資産価値も維持するのは難しい、ということですか。

マイホームを買っておきさえすれば、いずれ値上がりして利益を得られる、つまり「投資」に成功するとは期待できなくなっています。ただ、「投資」には狩猟型と農耕型があり、新築マンションの分譲やネットでマンションを売買して儲けるのを狩猟型だとすれば、マイホームを貸して利益を得るのは農耕型です。住宅がどんどん余ってくるこれからの時代は、「貸すマイホーム」にこそ大きなチャンスがあると思います。

― 「貸すマイホーム」とは具体的にどんなものですか。

たとえばAさんは、もともと新築マンションを買って住むつもりだったのですが、最終的に繁華街にある更地を買って3階建ての建物を建てて自分が最上階に住み、1階と2階を貸し出して借入金返済のほとんどを賃貸収入でまかなっています。

― それってよくある話に聞こえますが。

ポイントは、Aさんが最初から「貸す」ことを念頭にプランを立て、事前に出店意向を確認してから土地を購入したことです。マーケットの家賃水準を確認したうえで、きちんと利益が出る価格になるまで売り手と交渉してから土地を購入しました。相続税対策で投資効率がいいからと安易にワンルームマンションを建てる地主は多いですが、借り手の二―ズを探るマーケティングをほとんどしていないのが実情です。逆に言えば、そこにチャンスがあるのです。

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