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不動産投資で最初にすべきことは物件開拓ではなく…?

不動産投資で最初にすべきことは物件開拓ではなく…?

これから不動産投資を始めたいと考えている人も多いだろう。

始めるならば成功したいもの。なおかつ、手をあまりかけずに運営するのが理想的だ。

『レバレッジ不動産投資』(サンライズパブリッシング刊)の著者である本間けい氏は、病院に勤務をしながら不動産投資を実践。34歳にして7棟の不動産を経営しており、不動産による年収は2億円になるそうだ。

そんな本間氏は本書の中で、金融機関からの融資の受け方や物件選び、不動産管理の方法に至るまで、分かりやすく説明している。そんな“本間流”不動産投資法の特徴はどこにあるのか? お話を伺った。

(新刊JP編集部)

■まずは物件開拓ではなく金融機関開拓から

――不動産投資の際に、金融機関からの融資を受ける際のコツを教えて下さい。

本間:金融機関といっても、都市銀行、地方銀行、信用金庫などいろいろな機関があります。だから、まずは金融機関の特徴を調べ、その目線に合う物件を持ち込むべきでしょう。

物件開拓の前に、金融機関開拓をしておくと良いと思います。

――本間さんが融資を引く金融機関は毎回決まったところなのですか?

本間:いいえ、複数あります。

――金融機関との面談でまずどのようなことをお話されるのでしょうか。

本間:面談の前に一度、電話で担当者にアポイントを取るので、その際には自分はこういう者ですという説明をしますね。怪しいと思われると会っていただけませんから。また、実際の面談では経歴を書いた資料も用意して持って行きます。自分を開示することが相手と打ち解けることにつながるんです。

――融資は意外と引けやすいものですか? 創業融資ですとかなり難しいという話も聞きますが。

本間:創業融資は難しいと思いますよ。私も不動産投資とは別で一度やったことがあるのですが、1000万円の融資を引くのに何回面談したかわからないくらいでした。

不動産投資への融資は創業融資よりもかなりハードルが低めだと思います。不動産という現物がありますから、それを担保にすれば、最悪の場合物件を売り払ってお金を返済してもらうこともできます。

――本間さんは物件選びをどのように進めていくのですか?

本間:不動産のポータルサイトがあるので、そのサイトに掲載されている物件や、業者さんが直接紹介してくださる物件を中心に見ています。実際に現地に行って不動産の状態を見ることもあります。

物件を見るときのポイントは人それぞれで、一都三県の不動産しか購入しないという方もいれば、それ以外のところと決めている方もいます。また、購入目的も様々です。私はキャッシュフローを第一に考えていますし、不動産の売却益を取りたいという方もいます。どういうスタンスで不動産投資をするのかが大事でしょうね。

――物件の良し悪しを判断するときに本間さんが重要視している点はなんですか?

本間:私についてはキャッシュフローと積算価格ですね。あとは店子(テナント)付けができるかどうかです。

――不動産投資では「空室リスクに備えさない」というアドバイスが聞かれますが。

本間:私は地方の物件を買うことが多いのですが、地方でも空室がほとんどないというエリアはあります。そこはしっかりヒアリングをすることが大事でしょうね。

――本間さんが地方にこだわっているのは、キャッシュフローを第一に考えているからですか?

本間:地方にこだわっているわけではなく、キャッシュフローにこだわっているから、結果的に地方が多くなっているという感じです。都心の物件は買い手の多さや土地の値段などから、物件価格が上がりやすいんです。資産価値は高まりますが、キャッシュフローは出にくくなります。

私が実践している投資法ですと、地方の物件の方が目標に近づきやすいんですね。

――本間さんから見て、理想の物件はどんな物件ですか?

本間:そうですね…。東京・大手町のビルとか(笑)。でも、理想の物件は何を目的に投資をしているかによって変わってきますね。例えば、キャッシュを持っている人は、キャッシュフローを追い求める必要がありません。だから、資産価値が落ちにくい大都市の物件が理想の物件になります。

また、投資にはステージがあると思います。私の場合、今はキャッシュを潤沢に貯めたいというところで、キャッシュフローを第一に考えていますが、将来的にキャッシュフローが積み上がってきたら、都心の物件に目を向けるかもしれません。それは投資のステージが変わったということになります。

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