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不動産投資の初心者は新築物件を買うな!シロウトがハマる失敗ルートとは

不動産投資の初心者は新築物件を買うな!シロウトがハマる失敗ルートとは

賃金があがりにくい今、給料を上げるために一生懸命働くよりも、手っ取り早く副業で稼ごうと考える人が増えるのは当然だろう。

しかし、仕事はおろそかにできないし、時間も限られているというところに会社員の副業の難しさがある。つまり、お金は欲しいが手間も時間もかけたくない、というわけだ。

この条件を満たすものとして、不動産投資がある。『年収350万円のサラリーマンから年収1億円になった小林さんのお金の増やし方』(SBクリエイティブ刊)の著者、小林昌裕さんは、会社員として働く傍ら不動産投資を始めたことで人生が大きく好転した。

この副業を成功させる秘訣は何なのか。小林さんにお話をうかがった。

――今も昔も、不動産は投資先の筆頭格のようなところがあります。それだけに関心を持つ人は多いですが、初心者が犯しがちな失敗例がありましたら教えていただけませんか?

小林:たとえば、不動産投資を始めた頃の私のように、お給料以外の収入がほしい人が、ワンルームを新築で買ってしまうことです。

ご存知の通り、新築は値段が高いですよね。だからそれを購入して家賃収入を得たとしても、キャッシュフロー的にはマイナス1万円とか、マイナス1万5000円とか、要は赤字になりやすいんです。

ただ、これにはメリットもあって、赤字になって所得が下がるので節税になりますし、そこまで古くならない段階でローンの返済が終わるので、将来の年金代わりになったりします。

だから、失敗かというとそうとも言いきれないのですが、お給料以外の収入がほしいということは、つまり現金がほしいということですから、少なくとも投資を始める目的に対して相応しくないですよね。

――なるほど。

小林:人によっては、マイナス収支の不動産を買うのはとても有効だったりもするんですよ。

年収が2500万円くらいあるお医者さんは、こういう不動産をガンガン買うわけです。そうすると数百万単位の節税になる。だけど、とりあえず現金が欲しい人には向かないやり方です。

――投資の目的に沿った物件を買うというのは基本ですが、とても重要なところですね。

小林:逆に、そこさえまちがえなければ、空室リスクなどはそこまで心配することではないですよ。立地がよければ、地価も築年数も関係なく需要はありますから。

たとえば、四谷三丁目駅から徒歩3分のマンションであれば、築3年だろうが30年だろうが、住みたい人はたくさんいる。彼らはそこに永住するわけではないので、築年数を気にする理由はそこまでないんです。

もちろん新しい方がいいに越したことはないのは事実ですが、賃貸契約をする上で致命的なリスクにはならないと思っています。

――ただ、最近はマンション価格は値上がり傾向です。都心ともなると中古でもなかなか手が出ない値段ではないですか?

小林:それはおっしゃる通りで、5年前や7年前に比べれば値段は上がっています。ただ、プラス収支になる物件がないかというとまったくそんなことはなくて、十分に見つけられます。

――本書では、不動産投資に限らず、様々な副業を紹介されていますね。これらは一通りご自身で経験されたのでしょうか。

小林:ほとんどは自分でやってみました。ただ、コインランドリー・コインパーキング・トランクルームの運営だけはまだできていないんですよ。セミナーや塾に行ってノウハウは持っているんですけど、狙っている立地を他の人に買われてしまったりして。

――個人的には、コインランドリーはどうにも儲かりそうにない気がするのですが……

小林:それがそうでもないみたいですよ。洗濯機が一家に一台ある時代に、コインランドリーに需要なんてあるわけないと思いがちですが、昔ながらの汚くてさびれたコインランドリーではない、きれいで快適なコインランドリーは主婦層に受けていて、年間で3%以上市場規模が増えているんです。

というのも、家庭用の洗濯機では洗えないものって結構ありますよね。寝具もそうですし、子どもがスポーツをやっていて洗濯物が大量に出ることもある。雨で洗濯物が乾かない時に、乾燥機だけ使いたい場合もあります。

そういうことも考えると、コインランドリーは結構おもしろいビジネスなんですよ。トランクルームもおもしろくて、毎月の賃料が少額なのでみんなあまり気にせずに荷物をずっと置きっぱなしにしてくれる。

退去後のクリーニングも必要ないですし、不動産を買うわけではないので固定資産税もかかりません。最初の集客が大変ですけど、そこを乗り切れば安定して収入が入るストックビジネスになりえます。

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