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ドイツの空き家活用[前編]ドイツ版・家守から学ぶ日本の空き家解決へのヒント

ドイツの空き家活用[前編]ドイツ版・家守から学ぶ日本の空き家解決へのヒント

旧式のストーブに石炭がくべられた暖かいアパートの一室。若者たちがバンドのセッションに興じている。ラテン音楽の演奏を楽しむのは、みなこの建物をシェアハウスとして共同生活する留学生を含む若者たちだ。冬が訪れたばかりの中部ドイツの都市、ライプツィヒ東地区にある、数年前には電気も通じていなかった廃墟同然のアパートが活気にあふれている。

ピーク時の6割まで人口減少を経験したライプツィヒ

わが国においても近年、空き家問題がクローズアップされ、行政を含めてその対策に頭を悩ませている。

ライプツィヒにおいては、空き家仲介団体「ハウスハルテン」(hausHalten e.V. 訳:家を守る)が、空き家対策についての活動に取り組んでいる。

ライプツィヒはドイツを代表する近代産業都市である。その栄華を誇ったのは意外に古く、1938年に人口は約71万人とピークに達し、第二次大戦後は一貫して人口が減り続けた。旧東ドイツ時代には、ベルリンに次ぐ第2の都市であったものの、1990年の東西ドイツ統一後、旧西ドイツ地域への人口流出もあり1998年には約44万人と、ピーク時のじつに6割にまで人口が縮小した。【画像1】ライプツィヒの人口推移 注:2000年の増加は市町村合併による(資料提供/大谷悠)

【画像1】ライプツィヒの人口推移 注:2000年の増加は市町村合併による(資料提供/大谷悠)

人口減少に伴い空き家の増加など都市の荒廃が進んだ。これに対処するため、2000年に新たな都市計画が打ち出された。02年、ライプツィヒ市はほかの旧東独都市とともに10年後のオリンピック招致に向けて都市再生に着手し、その予算の一部は空き家率の高い衰退地域の底上げに使われた。

空き家問題が特に深刻だったのは、19世紀後半から20世紀初頭に建設された市街地(グリュンダーツァイト)や元工業地帯で空き家率が70%にも及んだリンデナウ地区であった。とくに、文化的価値の高い歴史主義建築群である市街地は、東ドイツ時代に適切な補修や改修を行われず放棄されており、ファサード改修や建物のリノベーションが急務であった。

ところが、これらの19世紀末前後までに形成された市街地で、空き家の所有者は大部分がライプツィヒに住んでいない不在地主だという。彼らの多くは、東西ドイツ統一直後に投機目的で不動産を買いあさったが、その後不動産価値がまったく上がらず目算が外れた。地域にゆかりのない所有者たちは、買った建物をそのまま放置した。

行政が建物の改修に補助金を付けたとしても、その後に賃借する居住者がついて家賃収入を見込めなければ、投資を回収できないので、建物の改修や保全に興味を示さない。

「使ってもらって建物のケア」を目指した家守事業

所有者による一部改修資金負担を期待していては、改修実施の目処はまったく立たない。そのため、考え方を変えて、空き家となった建物が現状以上傷まないように最低限のケアをしてくれる人に建物を「使ってもらうこと」を検討した。

この「利用による保全」を基本方針に掲げて、2004年に空き家仲介団体・ハウスハルテンが市の職員や学生らによって設立された。2005年、リンデナウの空き家所有者と交渉して、家賃を無料にして利用者を募集した。アトリエを探していたアーティストや格安のオフィスを探していた起業家が集まり、これが最初の「家守の家(Wächterhaus)」となった。2016年までに45棟ほどが仲介されてきた。

「家守の家」のしくみ(画像2を参照)は、所有者と利用者(=家守)双方にメリットがある。所有者は、建物の維持管理を免れ、家守にいてもらうことで自己負担なしにヴァンダリズム(破壊行為)による建物へのダメージを未然に防ぐことができる。また5年間の契約期間内にその建物にどれくらいの需要があるか検証することができ、その後の投資を考えるうえで目安にできる。一方で、家守は、原則家賃負担なしで活動できる空間を得られる。「家守の家」では利用者が好きなように空間を改変でき、いわゆる現状回復義務はない。【画像2】家守の家のしくみ(資料提供/大谷悠)
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