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定年後に親と同居・リフォーム[後編] 相続の先まで考える

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定年を機に妻と猫4匹を連れて東京のマンションから38年ぶりに実家にUターン。親と合わせて合計300歳になる高齢家族が、介護や相続など将来に備えてリフォームを実施しました。前回はおもに水まわりのリフォームを計画してから実施後のBefore・Afterまでお伝えしましたが、今回は相続など先を見据えた際のリフォームのポイントなどについてお伝えします。

自分が死んだあとのことまで考えて、売却も視野に入れる

一般的な二世帯住宅のリフォームでも、親の介護、看取りとその後の相続は当然視野に入れないといけないでしょうが、高齢二世帯では子世代の相続、つまり自分たちの死後のことも想定せざるをえません。もちろん、親より自分が先に死ぬ可能性もないとはいえないのですが、とりあえず親世代を看取ったうえで、妻より夫が先に死ぬと考えるのが自然でしょう。このとき、仮に住宅を相続できたとしても、最後に残った妻にとってそこが「終の棲家」としてふさわしいかどうかも考えておくべきです。

わが家の場合、両親と夫を看取った後、妻は血縁も地縁もほとんどない土地にひとり残されることになります。しかし、子どもや孫たちが暮らす東京から遠く離れ、たった一人で老後を過ごすことを果たして彼女は望むでしょうか。もし、彼女が東京に戻ることを願うなら、私が元気なうちに自宅を処分するなどして資金を用意しておく必要があります。

また、親の死後に家だけ地方に残されても生活圏が東京の子どもたちにとってはありがた迷惑ですから、いずれにしても私の代できちんと整理しておかないといけません。リフォームの際も、今の住まいを夫婦の終の棲家として絶対視せず、妻や子の相続までも視野に入れ、将来の売却可能性なども考えたうえでプランを検討する必要を感じます。

売却査定、ハウスメーカーの査定方式で建物が40%高くなる

近い将来の相続が予想され、また売却の可能性もあるなら、リフォームが資産価値にどれくらい影響するのかは知っておきたいものです。このように考え、施工したハウスメーカーと信託銀行の無料診断を利用してみました。

評価方法は、土地は取引事例比較法(近隣との比較)、建物は原価法といって、再調達原価(同じ建物を建てる際にかかる費用)から経過年数分減価させるものです。結果、実査なしの簡易査定だった信託銀行と、住宅の詳細な建築設備情報や維持管理の履歴情報を反映したハウスメーカーとで、建物の評価額に大きな差が出ました。【画像1】価格査定のレポート(写真撮影/松村徹)

【画像1】価格査定のレポート(写真撮影/松村徹)

現在の中古一戸建ての査定においては、耐久性に優れた構造躯体(スケルトン)と使用頻度が高く劣化しやすい内装・設備(インフィル)を特に区別せず、一律20年前後の償却期間でまとめて評価するのが一般的です。今回の信託銀行の査定がこれに当たりますが、重量鉄骨住宅なので木造住宅より減価率は低めに(残存価格は高めに)なっていました。

一方、ハウスメーカーが採用したスムストック(※)査定方式は、スケルトンとインフィルを区別するもので、メンテナンスの状況やその履歴の有無など従来の査定方式では評価対象とされていないポイントも加味します。結果として、スムストック方式で査定したほうが40%も高くなったのには驚きました。建物が適切に維持管理され、履歴情報が整理されていれば資産査定で有利だということです。

※優良ストック住宅推進協議会の会員各社が供給してきた建物のうち、(1)新築時の図面、これまでのリフォーム、メンテナンス情報等が管理・蓄積されている、(2)建築後50年以上の長期点検制度・メンテナンスプログラムの対象になっている、(3)「新耐震基準」レベルの耐震性能がある、という条件を満たすものを「スムストック」と定義しています。

残念ながら、どのようなリフォームなら資産評価にどのくらいプラスになるかといった実証研究は、中古流通市場が小さい日本にはまだあまりないようです。ただ、査定してくれた両社にヒアリングした感触では、リフォームにかけた金額分だけ資産価値が上がることはありえないが、古い設備が更新されていればマイナス要因にはなりにくいだろう、というものでした。

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