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住宅ローンの審査項目はどう変わった? 銀行の確認ポイントを解説

住宅ローンの審査項目はどう変わった? 銀行の確認ポイントを解説

住宅ローンを借りるとき、事前に「銀行の審査」がある。審査の結果、住宅ローンが借りられなかったり、借入額や適用金額、返済期間などに制約が出たりする場合がある。では、どんなことが審査されているのだろうか。国土交通省の調査から、審査項目として挙げられているものは何か、最近の傾向はどういうものかを見ていこう。

年収や勤続年数よりも、健康状態の審査の実施率が高い!

【フラット35】や財形住宅融資は、条件をクリアしていれば融資を受けることができる。ところが、銀行など民間の住宅ローンの場合、独自の審査基準が設定されており、詳細は明らかにされていない。そのため、借りることができるか、希望通りの金額や返済期間で借りられるのかは審査を受けてみなければ、はっきりとは分からない。とはいえ、どんなことが審査されるのか、傾向だけでも知りたいもの。

そこで参考にできるのが、国土交通省が毎年行っている「民間住宅ローンの実態に関する調査」だ。SUUMOジャーナルでは平成23年度の調査結果を「調査で分かった 住宅ローンの審査に通る6つのポイント」の記事で紹介しているが、4年がたち審査項目に変化があるのか見ていこう。まずは長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査で、90 %以上の金融機関が審査する項目として挙げたものを抜粋したのが下の表。ここでは平成23年度と、最新の平成27年度の調査結果を見てみよう。【図1】銀行が融資を行う際に考慮する項目のトップ10 ※調査結果は民間の金融機関からの回答をもとにしたもので、回答数は平成23年度は1256件、平成27年度は1264件 ※構成比は「長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査」で実施していると回答した金融機関の割合(出典/国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」平成23年度、平成27年度の審査項目より構成比90%以上を抜粋)

【図1】銀行が融資を行う際に考慮する項目のトップ10 ※調査結果は民間の金融機関からの回答をもとにしたもので、回答数は平成23年度は1256件、平成27年度は1264件 ※構成比は「長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査」で実施していると回答した金融機関の割合(出典/国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」平成23年度、平成27年度の審査項目より構成比90%以上を抜粋)

平成27年度の結果では、95%以上の金融機関が実施している審査項目の上位は「完済時年齢」(99.3%)、「健康状態」(98.4%)、「担保評価」(97.8%)、「借入時年齢」(97.5%)、「勤続年数」(96.4%)、「年収」(95.6%)だ。

4年前の平成23年度の調査結果と比べてみると、興味深いのは平成27年度で実施率の上昇している項目が複数あること。特に「健康状態」は90.5%から98.4%に大幅アップしており、「年収」や「勤続年数」よりも審査の実施率が高い。健康状態が良く、完済時年齢まで継続して返済ができることは、住宅ローンの審査に通るうえで欠かせない条件といえそうだ。

下の図は、「融資を行う際に考慮する項目」のすべてを平成27年度で実施率が高い順に並べ、平成23年度と比較したもの。平成23年度では実施率が90%を超えていた「返済負担率」「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」が、平成27年度では大幅に減っている。また、平成23年度に26.1 %だった「所有資産」が、平成27年度には68.0%と大幅増。銀行にとって担保価値の高い不動産などを所有していると、住宅ローンの審査の際に有利になる可能性もありそうだ。【図2】銀行が融資を行う際に考慮する項目(出典/国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」平成23年度、平成27年度)
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