民泊サービス解禁でウチのマンションはどうなる？

民泊サービスが解禁される可能性が高まってきた。サービスが解禁されると、持っている空きマンションを活用できるようになるのか。あるいは自宅のマンションに見知らぬ人が出入りするようになるのだろうか。

原則として旅館業法の許可が必要になる

民泊サービスとは自宅の一部や空き家などを活用して、旅行者などに宿泊サービスを提供すること。急増する訪日外国人観光客の宿泊先確保や、同じく増え続ける空き家対策としての活用が期待されているところだ。

ただし、今すぐ民泊サービスを始めようと思ってもハードルが高い。まず、原則として旅館業法の許可を得る必要がある。規制の内容が2016年4月に緩和され、宿泊者数が10人未満の場合はフロントを設置しなくてよいことになったが、そもそも建築基準法上の用途地域が住居専用地域の場合は原則として旅館業を営むことができないのだ。

個人が旅館業法の許可をとって民泊サービスを営業するのは、あまり現実的ではないだろう。世の中には旅館業の許可を取らずにサービスを提供する「ヤミ民泊」が横行しているという話も聞くが、都内で無許可営業していた男性が逮捕された例もある。

特区民泊の最大のネックは滞在期間の制限

では個人が合法的に民泊サービスを営むのは無理かというと、方法はある。それが国家戦略特区での民泊、いわゆる「特区民泊」だ。これは国が定めた国家戦略特区内で提供する民泊サービスのことで、旅館業法による許可は必要ない。

現状では東京都大田区と大阪府で特区民泊が可能となっているが、大阪府の中でも市によってできるところとできないところがある。大阪市は2016年10月から条例を施行し、特区民泊が可能になる。このほか千葉市や北九州市でも特区民泊を可能とする条例を制定する見通しだ。

特区民泊により個人の民泊サービスに道が開けたわけだが、実際に認定されたケースは今のところ大田区が24施設、大阪府が4施設にとどまる（2016年9月時点）。普及が進まない最大の理由は滞在期間が6泊7日以上に制限されているためだ。最低でも1週間泊まらなければならないというのでは、外国人旅行者などのニーズに合いにくい。

この点は国も承知しており、このほど国家戦略特区諮問会議が2泊3日以上に短縮することを決めた。近くルールが改正される予定だ。

全面解禁に向けた特区新法は年明け以降に先送り

特区民泊の滞在期間が短縮されれば普及に弾みがつきそうだが、そもそも国家戦略特区に指定された地域しか対象にならないというのが大前提となる。そこでもう一つの注目される動きが、民泊サービスを全面解禁するための新法（民泊新法）だ。

政府の規制改革会議が2016年5月にまとめた答申では、住宅地も含めて届け出制で民泊サービスを可能にする枠組みが示された。物件を利用者に仲介する事業者の登録や住宅の管理者の登録のほか、苦情への対応措置なども求める内容だ。

新法の法案は開会中の臨時国会にも提出されるかとみられていたが、見送られた。というのも、年間の営業日数の上限について関係業界の意見が割れているためだ。規制改革会議では「180日以下の範囲内」としていたが、経営への影響を警戒する旅館業界は自治体が条例で決められるよう求めている。一方、民泊ビジネスへの参入をうかがう不動産業界はなるべく長い営業日数を確保したい考えだ。2017年の年明けからの通常国会に法案が提出できるかどうか、動向が注目される。

マンション管理規約で民泊を禁止する動きも

いよいよ解禁が間近に迫りつつある民泊サービスだが、解禁されればすぐに個人でも始められるかというと、そうもいかない。マンションの場合は「管理規約に違反していないこと」という条件が付くからだ。

民泊がマンションの管理規約に違反するかどうかの問題も一筋縄ではいかない。ヤミ民泊が問題視され始めるなか、マンションによっては管理規約を改正して明確に禁止するケースも出た。自社が分譲するマンションの管理規約で、あらかじめ民泊を禁止する項目を盛り込む考えを示すデベロッパーも現れている。

国土交通省が管理規約のお手本として示しているマンション標準管理規約では、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」としている。そのため2015年12月の石井啓一大臣の会見では、特区民泊について「実施する場合は管理規約の改正が必要になる」との見解を示した。

だが一方で、国家戦略特区ワーキンググループの有識者委員からは「特区民泊は標準管理規約上の住宅に含まれるとすべき」との異論も出た。そのためこの点についてはあいまいなままになっており、マンション管理業協会が「民泊を禁止または容認する場合の管理規約の例を作成・公表してほしい」と国土交通省に要望するなど、目下の課題となっている。

このように現状は民泊サービスを巡ってルール整備がまさに進められている段階といえる。自分たちのマンションがヤミ民泊の巣窟になるのではと心配な人も、民泊ビジネスで一山当てようと目論んでいる人も、国が結論を出すまでもう少し待ったほうが賢明かもしれない。●関連記事

・厚生労働省「国家戦略特別区域における旅館業法の特例について」
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