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瑕疵保険って何? 中古住宅を安心して売買するための仕組みとは

瑕疵保険って何? 中古住宅を安心して売買するための仕組みとは

国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社である「住宅あんしん保証」が、新しい瑕疵(かし)保険の提供を2016年9月から開始した。中古住宅を購入する人にとって、従来の瑕疵保険よりも使い勝手が良くなるものとなっている。そもそも瑕疵とは何か、瑕疵保険とはどんな保険か、あわせて説明していこう。【今週の住活トピック】

既存住宅個人間売買瑕疵保険における新商品発売/住宅あんしん保証

住宅の場合の「瑕疵」とは、柱や基礎など構造の主要部分などに重大な欠陥があること

瑕疵(かし)とは、通常想定される品質や性能を有していないこと。住宅の場合は、住宅のなかでも特に重要な構造上の主要部分や雨水漏れ防止部分などに重大な欠陥があることを意味する。既存の住宅、つまり中古住宅の瑕疵について、検査と保証をするのが「既存住宅瑕疵保険」だ。

そもそもなぜ瑕疵保険が必要かということから説明しよう。

新築住宅の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で、住宅を供給する事業者が引き渡して10年間は、瑕疵があった場合に補修したり損害賠償したりする義務(この義務を「瑕疵担保責任」という)を負っている。新築住宅を取得した人を保護するもので、10年間という長期間の義務を負わせているのだ。

一方、中古住宅の場合は品確法の対象になっていないので、瑕疵担保責任については売買時の契約内容によるものとされる。中古住宅の売主の多くは、住宅を所有する個人であることから、重い責任を負うことが難しいため、売買契約の際に瑕疵担保責任を免除するか、数カ月程度の短期間に限定するのが一般的だ。

ただし、宅地建物取引業法で中古住宅の売主が宅地建物取引業者である場合は2年以上の瑕疵担保責任を負うように定めているので、売買契約時に瑕疵担保責任を2年とする場合が多い。

つまり、中古住宅を個人の売主から購入する人が隠れた瑕疵を見逃した場合、自身でその補修を行わなければならない事例が多くなるので、品質への不安が中古住宅の売買の活性化を阻害する要因になっているといわれていた。

そこで政府は、購入前にインスペクション(住宅の状態を検査すること)を実施したり、瑕疵保険に加入したりして、安心して売買ができる体制を整えようとしている。

個人間売買の場合、検査事業者が保険に加入する

中古住宅の瑕疵保険の基本的な仕組みを説明しよう。

売買に伴う瑕疵保険には、売主が宅地建物取引事業者の場合に加入する保険と、売主が個人で個人間で売買する場合に加入する保険があり、後者が「既存住宅個人間売買瑕疵保険」と呼ばれている。

個人間売買の場合、保険に加入するのは検査事業者となる。まず売主が検査事業者に瑕疵保険の加入を求めると、検査事業者は対象となる中古住宅の検査を実施する。検査によって保険会社が求める一定の品質が認められた場合、保険に加入して保証を行うことになる。一定の品質が認められない場合でも、補修などで品質を満たせば保険に加入できるようになる。

保険に加入した中古住宅に瑕疵が発見された場合、買主は検査事業者に補修を求めることができ、補修に必要な費用は保険金によってまかなわれる。万一、検査事業者が倒産している場合などは買主が直接保険会社に保険金を請求することもできる。【画像1】既存住宅個人間売買瑕疵保険の仕組み(出典:住宅あんしん保証「あんしん既存住宅売買瑕疵保険」のパンフレットより転載) 【画像1】既存住宅個人間売買瑕疵保険の仕組み(出典:住宅あんしん保証「あんしん既存住宅売買瑕疵保険」のパンフレットより転載) 【画像2】保険の対象となる住宅の部分-木造(在来軸組工法)の戸建て住宅の例(出典:住宅あんしん保証「あんしん既存住宅売買瑕疵保険」のパンフレットより転載)
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