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SUUMOジャーナル5周年を振り返る~住宅の「買いどき」はどう変わった?

SUUMOジャーナル5周年を振り返る~住宅の「買いどき」はどう変わった?

『SUUMOジャーナル』が誕生して今年で5周年。この5年間に世の中ではさまざまなことが起こり、住宅を買うときの環境も大きく変化した。駆け足で振り返ってみよう。

2011~2012年は自粛ムードで住宅価格が低迷

まず住宅価格の変動を見ていこう。SUUMOジャーナルが開設されたのは東日本大震災直後の2011年5月11日。「とても家を買うどころではない」というムードが広がっていた。そのため2011年から2012年にかけては住宅価格がほとんど変動せず、首都圏の新築マンション平均価格は4500万円台でほぼ横ばいだ。わずかに価格が上がっているのは、デベロッパーが特にマンションが売れにくくなると判断して、価格帯の低い郊外エリアで販売を見合わせる動きが強まったことが影響しているとみられる。

一方、中古マンションは世の中のムードをそのまま反映して、価格が下落気味で推移した。その傾向は2013年ごろまで続き、価格が上昇に転じるのはようやく2014年になってからだ。【図表1】首都圏マンション平均価格(東京カンテイ調べ) ※新築・中古マンションともに30㎡未満の住戸、事務所店舗用途は除く。中古マンションは売りに出された物件の平均価格

【図表1】首都圏マンション平均価格(東京カンテイ調べ)

※新築・中古マンションともに30㎡未満の住戸、事務所店舗用途は除く。中古マンションは売りに出された物件の平均価格

アベノミクスと異次元緩和でマンション価格が上昇

2012年の年末には衆院選で自民党が圧勝し、第二次安倍内閣が発足。翌2013年からアベノミクスがスタートする。そうした上昇ムードを反映し、新築マンション価格も上昇のスピードを速めていく。黒田日銀による異次元の金融緩和で株高が進んだことでマンション需要が回復し、円安で輸入資材が高騰したことも大きく影響した。

さらにマンション価格の上昇に拍車をかけたのが、2013年9月に決まった2020年東京五輪の開催だ。折しも大震災後の復興需要で建設業界では人手不足が顕著になっていたが、五輪需要を当て込んで東京都心部を中心にオフィス・マンションの建築需要が一気に強まった。2014年4月には消費税が8%に引き上げられたが、住宅ローン控除の拡充などの影響もあり、マンション市場ではさほど大きな需要の変動は見られなかった。

こうした流れを受けて、2014年には5000万円を突破した首都圏の新築マンション平均価格が、翌2015年には5800万円台となり、2016年1~5月では6200万円台に達した。連動して中古マンション価格も上昇の度合いを強めている。「70m²に換算した価格では、2016年1~5月に前年比で新築マンション価格が8.3%上昇し、中古マンション価格は10.3%上昇しています」と、東京カンテイ市場調査部上席主任研究員の井出武氏は指摘する。

度重なる金融緩和で住宅ローン金利は低下基調に

住宅価格とは対称的に低下が続いているのが住宅ローン金利だ。代表的なフラット35の金利をみると、2011年7月には2.3%台だったが、1年後には2%を切っている。当時の日銀トップは前任者の白川総裁だが、大震災後の景気てこ入れの意味もあり、数度にわたり金融緩和の強化を打ち出していた。

2013年にアベノミクスと異次元緩和がスタートすると、金利が一時的に上昇する局面が見られた。これは黒田日銀が放った“バズーカ砲”の影響の大きさゆえに、長期金利を決める国債市場が不安定になったためといわれている。マーケットの動揺が収まると、金融緩和の定石どおりに長期金利が低下し、住宅ローン金利も低下基調に戻ることになる。【図表2】フラット35金利の推移(オイコス調べ)
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