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首都圏でのマンション購入 専門家も注目の割安エリアとは

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 東京都心のマンション市場はバブル化している。中には、あの平成バブルの価格を超える現象も起き始めた。こういう時代、普通のサラリーマンはマンション購入を諦めるべきなのか? それとも、じっと下落期を待つべきなのか? 住宅ジャーナリストの榊淳司氏がアドバイスする。

 * * *
 今回のバブル、前2回とは違う大きな特徴がある。それは、あの平成バブルを超えるほどの値上がり現象が見られるのは、ほんの一部の地域だけなのだ。それも、富裕層や外国人が買いたがる都心の人気エリアがバブル化しているだけであって、郊外はもちろん地方都市でもバブルというほど値上がりしているところは僅少。

 私は今回のこの現象を「局地バブル」と呼んでいる。都心エリア以外でも、新築マンションの価格は概ね値上がり傾向にある。というのは、ここ5年ほどの間に建築コストが急上昇し、高止まり状態にあるからだ。

 東北地方の復興事業がトリガーを引いたのだが、それ以前にも建築現場では慢性的な人手不足に陥っていた。それが建築コストに跳ね返り、結果的に新築マンションの価格も押し上げたのだ。

 しかし、すべての地域で建築コストの値上がり分が価格転嫁されているわけではない。中には需要が限られているのにも関わらず、それを大幅に上回る物件数が供給されたことで、激しい競合が巻き起こっているエリアもある。

 そういう市場では、往々にして価格競争になるので建築コストが価格に転嫁されていないように思える。つまり、普通のサラリーマンでも「手が届く」価格帯で新築マンションが販売されているのだ。

 具体的に、どこがそういうエリアなのか、ここで紹介したい。まず、首都圏では神奈川県川崎市の川崎区。

 このエリアは、大規模マンションに適した土地が出やすい。だから、近年は200戸以上の規模を誇る大規模マンションが数多く供給された。今も、完成したのに完売していない大規模マンションが複数販売中である。

 具体的な物件名を挙げると「マークウィング川崎」、「グレーシアシティ川崎大師河原」、「リヴァリエ」などだ。〈3LDK、2980万円から〉といった住戸も販売中だ。

 リヴァリエは首都圏で購入できるタワーマンションの中では、最もリーズナブルな価格設定ではなかろうか。同じ川崎市内でもバブル現象が見られる武蔵小杉駅前エリアで販売中のタワーマンションと比べると、半額程度で買える住戸もある。

 東京23区内では、板橋区の三田線沿線。このエリアも長年にわたり供給過剰が続いたことで、市場が希薄化している。地元から需要が湧いてこないのだ。そうなると、最終的には価格的な魅力で他エリアからの集客を呼び込むしかない。

 ひとつ物件名を挙げると、全418戸の「パークホームズ板橋蓮根」。平均坪単価は100万円台の後半かと推定される。売主は、業界のリーダー的存在である三井不動産レジデンシャル。23区内の三井ブランドで、しかも地下鉄の最寄り駅まで徒歩4分という好条件にあることを考えれば、かなり注目度は高い。

 23区では他に北区が従来からお買い得エリアだったのだが、ここ数か月は割安物件が減ってきた。今後は、価格を高くしたことで完成在庫になった物件の値引き販売が多発する、「値引き常態化エリア」になりそうな予感がする。

 近畿方面では現在のところ、とくにエリアに偏った「割安地域現象」は見られない。ただ近畿エリアのマンション市場には、首都圏ではほとんど見られない特性がある。それは、「安く売る」ということを事業コンセプトにしているマンションデベロッパーの存在感が強いのだ。その代表的な存在がリバー産業と睦美建設。

「リバーガーデン福島 木漏れ日の森」というマンションのオフィシャルページをみると、やはり〈3LDK 2900万円台より〉という表示が見られた。睦美建設の「パデシオン京都大久保 ザ・グランドレジデンス」では〈広々4LDKが2,700万円台~ 月々7万円台~〉だそうだ。ともに立地のブランド力がない分「価格で勝負」している。

 この2社、近畿エリアではよく知られた企業で、決して中小弱小ではない。実績も十分にある。こういう企業、首都圏にも現れて欲しいものだ。

 建築コストの増大により、確かに新築マンションの価格は上昇気味である。しかし、市場価格は最終的に需要と供給の関係で決まる。マンションを買う個人の所得が上がらないどころか実質的に減少している昨今の経済状況では、コストが上がったからと言って価格に転嫁しても、いずれは市場からそっぽを向かれる。

 購入側も、ここはバブルに踊らされず、惑わされず、冷静に市場を眺めて賢く選びたいところだ。

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